‘서민ㆍ중산층 주거 안정 강화 방안’의 실효성과 나아가야 할 길은?

[아유경제=유준상 기자] 정부는 작년 9월 `규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거 안정 강화 방안(9ㆍ1대책)`을 내놓은 지 1년 만인 이달 초, `서민ㆍ중산층 주거 안정 강화 방안(이하 9ㆍ2대책)`을 내놓았다.
이번 정책의 핵심은 주택시장 정상화 및 주거 안정, 정비사업의 투명성 제고 및 절차 간소화 등으로, 작년 9ㆍ1대책의 `완결판` 격으로 해석할 수 있다. 주요 골자는 ▲주거 취약 계층 지원 강화 ▲`뉴스테이` 활성화 ▲원 스톱 주거 지원 안내 시스템 구축 ▲정비사업 규제 합리화 및 투명성 제고 등으로 요약된다.
이에 본보는 부동산 및 도시정비업계 전문가 등에게 9ㆍ2대책의 실효성과 보완해야 할 점 등을 묻고 이를 바탕으로 정책 당국에 후속 조치를 주문키로 했다.

■주거 취약 계층 지원 강화
- 주거 취약 계층에 대한 지원 방안 중 공공의 리모델링 매입 임대가 눈에 띈다. 개선해야 될 점과 향후 전망을 하자면/

기존의 낡은 단독주택을 한국토지주택공사(LH)가 매입해 리모델링한 후 임대하는 것은 저소득층의 주거 안정, 시간ㆍ비용상 제약으로 임대주택 공급 부족 현상이 나타나는 현재까지의 추세를 고려한 것으로 보인다. 다만 기존 물량 전환을 포함해 내년에 2000가구가 공급된다고 하는데, 그 물량이 전국적으로 볼 때 아주 소량에 불과하고 단독주택이 산재해 있는 점을 고려하면 리모델링 후 개량된 각 임대주택을 관리하는 데 어려움이 적지 않을 것으로 보여 큰 효과를 기대하기는 어려울 것으로 예상된다.

대량 건설 임대가 정부 재원이나 택지 확보 문제로 쉽지 않다면 도심 적재적소에서 매입ㆍ공급할 수 있는 `매입임대사업`이 답이 될 수 있다. 다만 시장에서 원하는 아파트 같은 공동주택 유형에 가격 안정을 가져올 수 있는 충분한 양이 공급될 수 있을지는 미지수다.

- ▲리모델링 매입임대 시 LH의 임대 리스크 부담 ▲고령층 전세임대 신설 ▲대학생 전세임대 물량 확대 ▲공공실버주택 도입 ▲행복주택ㆍ행복기숙사 공급 활성화 등이 저소득층 및 주거 취약 계층의 부담을 실질적으로 덜어줄 수 있는지/

기존의 임대주택 공급 정책에서 고령층, 저소득층 등 주거 취약 계층별 맞춤식으로 전환한 것은 바람직한 전환이라고 생각된다. 다만 공급량, 부지 및 예산 확보 등에 여전한 어려움이 있어 좋은 시도임에도 불구하고 현재의 주택시장 내에서 `임대전쟁`을 치르고 있는 세입자들이 현실적으로 체감할 수 있는 정책이 되기는 어려울 것으로 보인다

`아랫돌 빼서 윗돌 괴는 식`이 아닐까 싶다. 주거비 부담이 높은 주거 취약 계층을 돌보고, 장기적인 제도권 내 임대주택 공급 확대 효과는 기대되지만 당장 안전한 전셋집 마련을 원하는 서민 중산층이 체감할 만한 매물 증대, 주거비 부담 경감 방안으로는 다소 부족하다.

- 매입ㆍ전세임대 조기 공급은 이사철 및 강남 재건축 이주 대란에 대비한 정책으로 보여 지는데/

최근의 임대시장 가격 동향은 이사철 여부를 가리지 않고 장기간 강세 기조를 이어 가고 있어 세입자들의 부담과 고통이 항상 큰 편이다. 나아가 저금리 기조로 인한 전세 기피에 따른 전세가격 폭등, 빠른 월세 전환과 높은 전환율은 강남 재건축에 따른 기존 주택의 멸실과 이주 수요 등으로 인한 수급 불안 등과 맞물리면서 시장 안정이 이뤄지기까지 시간이 걸릴 것으로 보인다. 정부의 정책이 충격을 완화하는 장치로 일정 부분 역할을 하겠지만 그 효과는 충분한 수준에는 이르지 못할 것으로 판단된다.

단순히 입주 시기를 앞당기는 식의 조기 공급은 `언 발에 오줌 누기` 정도가 아닐까 싶다. 전세난을 줄이려면 강남 재건축 단지의 관리처분인가 시기 조정을 넘어서 전세금 반환 보증 상품을 강화하고 강남에 쏠린 재건축 이주 수요의 직접적인 시기 조절 카드를 들고 나올 필요가 있다. 또한 정비사업조합(이하 조합) 입장에서는 사업 시기 지연에 따른 금융비 발생은 엄연히 재산권 행사를 침해한 것인 만큼 취득세 감면 등 최소한의 인센티브도 필요해 보인다.
- 공공임대주택에 입주하는 주거 취약 계층 대상으로 주거비 지원 강화가 이뤄지는 것에 대해 일각에선 `대출` 중심 지원의 한계 및 임대 공급량 부족 등을 우려하고 있다. 이에 대한 의견은/

고령층, 대학생 등 주거 취약 계층을 위한 지원 방법으로 다양한 수단들이 있겠지만, 대출 지원보다 절실한 것은 주거비 직접 지급(바우처 등) 및 임대주택의 충분한 공급(건설ㆍ매입 공급 등)을 통한 실질적인 주거비 감소라고 생각한다. 단 제한된 재원으로 모든 대상자의 주거비 부담을 덜어주기는 어렵기 때문에 소득수준, 지역별 거주 수요, 가족 구성원 수 등을 종합적으로 고려한 맞춤식 대출 지원은 불가피한 선택이라고 생각한다.

고령자 등 주거 취약 계층은 주거 급여 같은 임대료 보조가 추가로 필요하고, 대학생 전세임대는 청약 자격을 다소 완화하는 것을 검토해 볼 필요가 있다.

■ 뉴스테이 활성화
- 국토부는 9ㆍ2대책을 통해 `올해 뉴스테이 시범 사업 성과 가시화`, `내년 공급량 최대 2만호` 등을 목표로 하고 있다. 이에 대한 실효성을 분석해 보자면/

뉴스테이는 중산층의 소득수준을 고려, 임대주택 공급에 민간의 적극적 투자를 유도하고 있다는 점에서 활성화할 필요성이 있다. 단순히 주거 취약 계층에게 부담이 되느냐 여부로 접근할 것이 아니라 `직주근접`을 원하는 중산층의 임대 수요를 충족시켜 민간 임대와 경쟁할 수 있는 임대주택 공급이란 의미를 가졌다고 볼 수 있다.

최초 임대료 수준이 주변 시세와 큰 차이는 없지만 8년간 장기 거주가 가능하다는 점과 임대료 상승 부담이 덜하다는 점은 매력적이다. 다만 수요자들이 원하는 지역에 얼마나 지속적인 공급이 가능할지가 사업 성패의 관건이 될 것이므로 민간이 동력을 갖고 움직일 만한 도심 내 임대주택 필요 지역의 저렴한 택지 공급 확보책과 세제 지원에 대한 검토가 필요하다.
- 뉴스테이에 대한 우려도 함께 확산되고 있는데 보완책이 있다면/

공공에서의 부담을 민간투자로 전환시킨다는 취지를 충분히 살리기 위해서는 기존의 공공임대주택에 붙던 각종 규제와 제한은 완화할 필요가 있다.

8년 임대 공급 후 리츠 및 펀드 등 민간 자본이 `출구`를 원한다면 임대 재고가 분양 물량으로 변해(분양전환) 지속적인 임대주택 재고 확보에 문제가 생길 우려가 있다. 민간에게 사업 자율권을 주는 것은 좋지만 뉴스테이가 장기간 임대 물량 재고로 남을 수 있도록 인센티브 방안을 마련해야 한다.
- 정책 당국이 재개발ㆍ재건축 등 정비사업 부지를 뉴스테이 정책에 활용(4000호 내외 공급)할 계획인데/

뉴스테이를 도심 내에 공급하기 위해서는 도시정비사업지에 건설하는 것이 거의 유일한 대안이 될 수밖에 없다. 조합원의 반발을 잠재우기 위해서는 기존 임대주택 인수 시 건축비만 보상하는 등의 사실상 `공용 수용`에 가까운 방식은 곤란하며 합리적으로 적정한 보상이 제공돼야 한다. 이렇게 한다면 도시정비사업 현장의 조합원들도 부담 완화 효과를 기대할 수 있어 기피할 이유가 없다고 생각된다.

도시정비사업은 물론 그 외에 뉴타운ㆍ재개발 출구전략에 따라 정비(예정)구역에서 해제된 지역에서 진행되는 소규모 개발에 적용하거나, 용적률 인센티브 등 추가 보완책 마련이 필요하다.

- 우려 속에서도 최근 1호 사업인 인천 `e편한세상도화`가 청약 접수에서 2051가구 모집에 1만1258명이 몰리며 평균 5.5:1의 경쟁률을 기록했다. 이러한 결과가 어떤 의의를 가지는지 궁금하다/

뉴스테이가 기존의 임대주택과 다르게 고급화된 중산층 임대 수요를 겨냥한 임대주택이라는 점이 조금씩 전파되면서 관심이 제고된 데 따른 결과라고 보인다. 다만 구체적인 결과물로 나타났을 때 시장의 기대 수준과 차이를 보인다면 지속성 확보는 어려울 듯하다.

월세 상품이라도 중산층이 원하는 주변보다 저렴한 임대료, 메머드급 브랜드 등은 사업성이 있다는 점을 증명한 셈이다. 영세성보다는 중산층도 흡수할 수 있는 뉴스테이 공급이 필요하다는 의견이 형성되고 있으며, 이는 시민들의 인식 제고를 가져올 것이라 기대된다.

■ 정비사업 규제 합리화 및 투명성 제고
- 정부는 이번 9ㆍ2대책에서도 정비사업 규제 합리화 및 투명성 제고를 위해 다양한 대책을 내놨다.

재개발ㆍ재건축 등 정비사업 분야가 `황금 알을 낳는 거위`라는 인식을 깨고 나와야 한다는 점에서 이번 정책은 부동산 및 정비사업의 수익성을 정당하게 보전ㆍ확보하기 위한 여러 제도적 개선책들을 마련했다는 데 의의가 있다. 다만 정비사업의 현실적인 문제를 정확히 파악하고 정책의 시행 시 예상되는 부작용 등에 따른 후속 조치 마련의 측면에서 보면 다소 미흡한 부분이 있다고 생각한다.

정비사업에 대한 동의 요건의 완화와 공급 확대 등의 사업 활성화 방안은 도심 내 재생사업의 강화라는 측면에서 주택 공급 확대로 이어질 것으로 예상된다. 이는 장기적으로 주택시장 안정화에 기여할 수 있다고 생각한다. 다만 정비사업이 활성화되면서 과거와 같이 분양권 전매로 발생하는 투기 등의 부작용에 대해 선제적 대응 방안을 마련해야 한다.
- `동의서 제출 후 30일 이상 경과 시 철회 금지` 조항을 조합 설립을 넘어 모든 추진 과정에 적용키로 함에 따라 예상되는 우려는/

조합 입장에서는 절차 진행의 안정성을 구현할 수 있어서 과거보다 진일보한 측면이 있지만 토지등소유자와 조합원 입장에서는 부작용이 있을 것으로 보인다. 예를 들어 본인 의사로 동의서가 제출되지 않고 제3자에 의해서 위ㆍ변조된다거나 본인의 위임 의사 없이 제3자에 의해 제출된 경우가 그렇다. 본인이 나중에 위ㆍ변조 내지 무단 제출 사실을 알게 되면 사업 진행에 차질이 생길 우려가 있다. 물론 민형사상 절차에서 본인 위임 없이 작성 제출된 동의서에 대해서 무효 확인을 받을 수는 있겠지만 어디까지나 법적 절차를 통해 구현될 수 있는 성질이기 때문에 부작용은 물론 시간과 자금상의 손실이 다소간 존재할 수밖에 없을 것으로 보인다.

동의서 제출에 과도하게 신중성을 기하게 돼 사업 초기에 필요한 동의 요건을 갖추기 어렵게 될 수도 있다고 판단된다. 따라서 동의서 제출 후 중대한 사업상 변경이 발생하는 경우에는 새로이 동의를 받도록 하든가 또는 동의를 취소할 수도 있도록 하는 방안도 고려돼야 할 것이다.

- 조합의 전문성 제고 측면에서 도입키로 한 `CEO 조합장(전문 조합관리인)` 제도에 대한 생각을 듣고 싶다/

`옥상옥`의 제도로 보인다. 정비사업전문관리업자나 자문 변호사 등을 통해 부족한 전문성을 충분히 보완할 수 있는 제도들이 마련돼 있는데도 전문 조합관리인 제도를 두겠다는 것은 불필요한 일을 거듭하는 것이다. 일반적으로 조합의 사업 진행에 지장을 주는 것은 조합의 전문성 부족이 아니라 불합리한 제도나 법령에 의한 제약 탓이 더 크다. 더욱이 전문 조합관리인 1인을 둔다고 해서 전문성이 획기적으로 개선되고 조합 집행부와 업체 간 유착 관계가 단절될 것이란 주장은 현실을 잘 모르고 하는 소리 같다. 되레 CEO 조합장 제도의 남용으로 이전보다 더 지능적인 범죄가 발생될 소지가 있다. 전문가의 도움이 필요할 경우 전문 관리인이 개별 조합의 고문 등으로 참여해 전문성을 보완하는 방법이 더 효과적이다.

지금까지 정비사업을 성공적으로 수행한 조합의 사례가 수없이 많이 있다. 해당 사업을 성공적으로 이끈 조합장에 대해 다른 조합에서 벤치마킹하거나 조합장으로 영입하게 될 경우 긍정적인 측면이 분명히 있다고 생각한다. CEO 조합장으로 인한 비용 증가는 그로 인해 사업 성공에 따른 이익 확보에 비하면 미미한 것이고, 업체와의 결탁이라는 문제 역시 전문 조합장이 아니더라도 발생하는 문제이니 만큼 이를 근본적으로 해결하려면 제도적인 측면의 개선, 즉 업체 선정 과정의 투명성 확보를 통해 이뤄지는 것이 타당하다고 판단된다.

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