‘삼자 간 명의신탁’은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 위배돼 무효

[아유경제=유준상 기자] 매수한 토지의 소유권이전등기가 특정한 이유로 불가능해 훗날 이전등기를 해줄 조건으로 제3자에게 매수자 자신의 명의를 신탁했다면 그 약정은 무효가 된다는 법원 판결이 나왔다. 특히 명의신탁 약정일이 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법)」 시행 이전이냐 이후냐에 따라 그 결과를 달리한다는 점에서 판결의 의의가 있다는 분석이다.
지난달 19일 울산지방법원 제2민사부는 소유권이전등기를 해준다는 조건으로 타인에게 명의를 신탁한 매수인이 그 약정을 이행치 않은 명의 수탁자를 상대로 낸 소유권이전등기 소송에서 이 같은 결론을 내렸다고 최근 밝혔다.
1993년 9월 2일 A(원고ㆍ명의신탁자)는 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 내 토지 416㎡(이하 이 사건 토지)를 소유한 C로부터 98㎡를 부분 매수했다.
하지만 해당 부분이 최소 분할 면적에 미치지 못한다는 이유로 A는 C로부터 소유권이전등기 수순을 밟지 못했다.
1996년 10월, 이 사건 토지에 관심을 갖고 있던 B(피고ㆍ명의 수탁자)는 나머지 토지 318㎡를 부분 매수했다.
이에 A는 자신이 매수한 부분을 포함한 416㎡ 전부에 대해 우선 B가 소유권이전등기 절차를 밟도록 한 후 자신이 매수한 부분만 분할이 가능해지는 시점이 오면 B가 해당 부분을 자신에게 이전등기를 해주기로 BㆍC와 합의를 했다. 실제로 B는 그해 10월 22일 416㎡에 대해 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
하지만 이후 문제가 발생했다. B는 돌연 1995년 7월 1일 시행된 부동산실명법을 근거로 A와 맺은 합의가 명의신탁 약정에 해당돼 무효라고 보고 98㎡ 부분을 A에게 소유권이전등기를 해주지 않겠다고 주장한 것이다. 부동산실명법 제4조제1항에 따르면 명의신탁 약정은 무효이다.
하지만 A는 98㎡ 부분이 최소 분할 면적에 미치지 못한다는 피치 못할 사정 때문에 소유권이전등기를 할 수 없었던 것으로 보고 부동산실명법 제11조제3항에 따라 해당 합의가 유효하다고 봤다. 나아가 A는 자신의 소유권의 확인을 구하기 위해 소송을 제기했다.
관계 법령 등에 따르면 실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률에 따라 제1항 및 제2항에 따른 실명 등기 또는 매각 처분 등을 할 수 없는 경우 그 사유가 소멸한 때부터 1년 이내에 실명 등기 또는 매각 처분 등을 할 수 있다.
하지만 법원은 해당 합의가 명의신탁 약정에 해당돼 무효라는 B의 주장에 동의, A의 소를 기각했다. A는 이 같은 처사를 이해할 수 없다며 항소했다.
하지만 2심 또한 A의 주장과 상반된 결론을 내렸다. 법원은 우선 해당 합의가 98㎡ 부분을 매수인 A가 아니라 B 앞으로 소유권이전등기를 하되 이후 B가 A에게 소유권이전등기를 해주기로 하는 이른바 `삼자 간 명의신탁`에 해당된다는 점에서 부동산실명법 제4조제1항에 위배된다고 봤다.
궁극적으로 법원은 A가 내세우는 부동산실명법 제11조제3항은 해당 법률이 시행된 1995년 7월 1일 이전에 이뤄진 명의신탁 약정에 기해 등기가 이뤄진 경우에만 적용되는 것이라고 봤다. 하지만 이 사건 합의는 1995년 7월 1일 이후 이뤄진 명의신탁 약정에 기한 것이기 때문에 이 같은 조항이 적용되지 않는다고 결론 내렸다.

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