[오학우 평가사] 종전자산평가의 법적 성격 및 기준(Ⅱ)

지난 호에서는 종전자산평가의 무효 여부를 다투는 소송의 과정 내용과 함께 그와 관련된 판결문의 일부를 소개하였다. 이 사건의 경우 소송 진행 과정 중 그 평가액의 산출 내역을 제시하였고 단지 산출 내역이 기재되지 않은 점만으로 감정평가가 위법하다고 볼 수 없다고 하였고, 표준지 선정 역시 위법하지 아니하다고 판단하였으며 오히려 법원 감정인의 비교 사례가 용도지역이 상이하여 위법하다고 판단하였다. 또한 법원 감정인의 평가액보다 정비사업조합(이하 조합)이 선정한 양 감정평가법인의 산술평균 금액이 낮다는 이유만으로 AㆍB 두 법인이 종전자산의 가치를 정확히 평가하지 아니하였다고 단정할 수 없다고 하였다.
상기 판례의 내용에서 알 수 있듯이 법원에서는 종전자산평가의 성격을, 정당한 보상을 주목적으로 하는 공익사업을 위한 보상평가와는 달리 인정하고 있다. 즉 정비사업의 평가는 발생한 개발 이익의 공평한 분배에 그 주안점이 있는 것이다.
따라서 조합원들이 종전자산평가 당시 통용되거나 거래되는 시세의 개념과는 달리 형성되는 것이다. 이하에서는 실제 감정평가사들이 적용하는 종전자산평가의 기준(감정평가 실무 기준 참조)을 간략하게 살펴보도록 하겠다.
평가의 기준
종전자산의 감정평가는 사업시행인가 고시가 있은 날의 현황을 기준으로 진행하여야 하며, 다음의 사항을 준수하여야 한다. 첫째, 종전자산의 감정평가는 조합원별 조합 출자 자산의 균형이 유지되도록 하여야 한다. 둘째, 해당 정비구역의 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 평가한다. 셋째, 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역이나 용도지구 등의 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경되기 전의 용도지역이나 용도지구 등을 기준으로 평가하여야 한다.
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 종전자산의 감정평가는 관리처분계획을 수립하기 위하여 조합원들 사이에 분배의 기준이 되는 권리가액을 산정하는 데 주된 목적이 있고, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」상의 보상평가는 공익사업 시행 당시 보상가액을 정하기 위한 것으로, 정당한 보상액을 정하는 데 목적이 있다. 따라서 양자에 차이가 있음을 유의해야 할 것이다. 즉 종전자산 감정평가액은 관리처분 시 조합원이 납부해야 하는 분담금 산정의 기준이 되므로 절대적 가격보다 상대적 가격, 다시 말해 조합원 간의 형평성과 적정한 가격균형 유지가 중요하게 되는 것이다.
다음으로 개발 이익의 반영 여부와 관련하여 정비사업은 토지의 고도 이용을 촉진하는 사업으로, 이에 따라 용적률 등의 완화 및 용도지역 등의 조정 등이 수반되므로 사업계획 또는 시행의 공고ㆍ고시 및 이후의 사업 진행에 따라 상당한 개발 이익이 발생하게 된다. 정비사업은 토지등소유자 또는 조합의 사업이므로 이로 인한 개발 이익은 사업시행자인 토지소유자 또는 조합이 향유하여야 한다는 점에서 정당 보상을 목적으로 하는 보상평가와 달리, 상대적 가치 비율의 합리적 산정을 목적으로 하므로 개발 이익을 반영하여 평가할 수 있다. 다만, 이 경우에도 개발 이익을 반영하여 감정평가 할 때 개발 이익이 합리적이고 균형성 있게 배분되어야 할 것이다.
특히 문제가 되는 것은 대지지분이 소규모인 집합건물의 경우이다. 일반적으로 정비사업 등의 개발사업의 시행이 없는 경우에도 집합건물 부지는 집합건물이 아닌 일반 단독ㆍ다가구주택 및 근린생활시설 부지에 비하여 토지를 집약적으로 활용함으로써 `최유효이용`에 좀 더 근접하였다는 측면에서 높은 가격수준을 형성하게 된다.
그러나 정비사업이 시행되는 경우에는 이러한 정상적인 가격 차에 더하여 다세대주택과 빌라의 경우 1필지의 토지에 부여되는 수분양권이 증가함에 따라 이에 따른 예상 기대 이익-소위 분양권 프리미엄-을 목적으로 하는 거래가 빠르게 증가하게 된다. 따라서 현실에서 형성되는 가격수준을 기초로 한 집합건물 부지의 가격에 이러한 `분양권 프리미엄`이 반영된다. 이러한 `분양권 프리미엄`은 추후의 단계적 사업 진행에 따라 구체화되는 개발 이익을 거래 시점 당시 미리 선취(先取)하려는 투기적 거래라는 점, 해당 정비사업의 시행으로 인해 가격균형이 왜곡되는 전형적인 거래 사례라는 점에서 이를 감정평가액에 모두 반영할 수는 없을 것이다. 한 가지 더 첨언하자면 소규모 대지지분 집합건물의 거래가 활성화되는 이유는 이외에도 거래 가액 규모가 소규모여서 자금 조달이 용이하다는 점도 있을 것이다. 따라서 이러한 경우에는 대상 정비구역뿐만 아니라 인근이 정비구역이 아닌 지역의 비교 가능성 있는 집합건물의 정상적 거래 사례를 기준으로 감정평가 하여야 할 것이며, 또한 해당 정비구역 내 집합건물 부지가 아닌 일반 부동산 토지 가격과의 균형 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다.
종전자산의 평가 시 정비구역의 지정은 그 공법상 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 개별적 제한 사항에 해당되므로 그 공법상 제한을 받지 아니하는 상태를 기준으로 평가하여야 한다. 이 경우 해당 정비계획 결정ㆍ고시로 인한 도시계획시설의 저촉, 정비구역 지정으로 인한 행위제한 등을 말하며 평가 시 이러한 저촉 등을 고려하지 않는다는 의미로 이해하여야 할 것이며 이를 보상평가의 개별적 계획 제한으로 보아 마치 정비구역이 지정되지 아니한 상태를 기준으로 가격수준을 평가한다는 의미는 아님에 유의하여야 할 것이다.

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