[오학우 감정평가사] 종전자산평가의 법적 성격 및 기준(Ⅰ)

최근 부동산시장이 활기를 띠고 있어서 그동안 사업이 지지부진했던 여러 구역들이 속도를 내고 있다. 조합 설립에 애를 먹던 일부 구역은 토지등소유자들이 시장의 호황을 고려하여 보다 협조적으로 추진위의 업무에 참여하고 있고, 그간 사업성 부족 등의 이유로 시공자를 선정하지 못한 조합에서는 이번 기회에 가장 중요한 협력 업체인 시공자를 선정하기 위해 노력을 배가하고 있다. 또 그동안 관리처분을 하지 못했던 조합에서는 속히 관리처분계획을 수립하여 인가를 받고 철거ㆍ이주를 거쳐 일반분양을 하기 위해 속도를 높이고 있는 양상이다.
이렇듯 속도를 높이다가도 관리처분을 위한 종전자산의 평가 결과를 알리는 단계에 가면 조합은 조합대로 어려움을 겪고, 조합원은 조합원대로 불만이 쌓이는 게 다반사다. 근본적인 이유는 종전자산평가의 평가 금액이 바로 조합원 자신의 재산 가치를 결정짓는다고 느끼기 때문이며 사실 금전상의 문제이기에 만족을 느끼는 것은 어려운 일이기도 하다. 이와 관련하여 조합에서는 비례율과의 관계를 설명하며 `그게 그거다`고 설명을 하곤 한다. 맞는 말이다. 사업상의 이익을 앞에서 받나, 뒤에서 받나 결론은 마찬가지다. 문제는 조합원들이 느끼는 체감온도다. 그 설명만 가지고는 무언가 부족하다고 느낄 수밖에 없다. 사실 종전자산평가를 수행하면서 조합의 임원들에게도 불만 제기를 받는 경우도 왕왕 있다. 이번과 다음 호 기사에서는 종전자산평가의 적절성을 다툰 판결을 통해 법적 성질을 살펴보고 감정평가사들이 인식하고 있는 종전자산평가의 기준을 살펴보고자 한다.
종전자산평가의 성격을 법적으로 정의 내린 상급심의 판결은 아직 없는 것으로 알고 있으며, 하급심에서 판결한 내용을 중심으로 살펴보도록 한다.
예시를 든 사건의 경우 단독주택 재건축 조합이 지분제 방식으로 사업을 진행하였고 조합에서 2개의 감정평가법인을, 시공자에서 1개의 법인을 선정하여 평가를 시행하였다. 그러나 막상 관리처분총회에 이르러서는 보다 낮게 평가한 시공자 측 평가법인의 평가 결과를 배제하기로 결정하였으나 이에 조합원들의 종전자산평가액이 상승하므로 발생하는 개발 이익의 감소를 상쇄하기 위한 별도의 조치는 의결된 사실이 없었고 조합에서 사업비 확정을 위해 별도의 협의를 시공자와 진행하기로 의결한 채 총회를 마치게 되었다.
그 후 조합에서는 이 외에 별도의 계획 변경을 하여 조합원에게 적용하는 가격을 인상하여 관리처분인가 신청을 하여 인가를 받았고 이에 조합원들의 부담금이 늘어나게 되었으며 이 결과 일부 조합원들이 조합을 상대로 관리처분의 효력을 다투기에 이르렀다. 이 과정 중에 원고 측에서는 조합을 상대로 감정평가의 효력 여부도 다툼의 대상이 되었는데, ①종전자산평가가 정확하지 아니하고 ②표준지 선정이 정확하지 아니하며 ③구체적인 설명이 없다는 이유로 위법하다고 주장하였다.
조합이 선정한 A법인은 토지에 관하여는 구역 내에 소재하는 평가 대상 토지와 용도지역, 지목, 이용 상황이 동일 또는 유사한 표준지를 선정하여 시점 수정, 지역 요인 및 개별 요인의 각 비교, 기타 요인(현재는 그 밖의 요인) 보정을 거쳐 이를 평가하고 단독주택에 관하여는 구조, 면적, 내구연한, 유용성, 관리 상태 등을 고려하여 원가법에 따라 평가하였으며, 공동주택에 관하여는 인근 유사 주택의 거래 시세와 평가 대상 주택의 위치, 입지 조건, 부근 상황, 건물의 구조, 내구연한, 시공 상태, 설비 상태, 층별 효용성, 등 제반 가격 형성 요인을 종합적으로 고려하여 대지권과 건물을 일체로 평가하였다고 하였지만 감정평가서에는 평가액만을 기재하고 그 평가액의 산출 내역은 기재하지 아니하였다. B법인 역시 대동소이하나 공동주택의 경우 (토지 가격 건물 가격) X 층별 효용 비율의 방식을 적용하였으며 역시 그 평가액의 산출 내역은 기재하지 아니하였다.
한편 소송이 진행되면서 법원 감정인에 의해 재감정이 이루어졌고 재감정 금액은 조합이 선정한 두 감정평가법인의 산술평가 금액보다는 높지만 공동주택을 평가하면서 평가 대상 주택과 다른 용도지역에 소재하는 거래 사례를 사용하여 평가하였다. 이에 대하여 재판부는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업의 관리처분계획을 작성하기 위한 종전자산의 평가는 조합원들 사이에 분양 (또는 분배)의 기준이 되는 권리가액의 산정에 주된 목적이 있고, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 평가는 공익사업을 시행함에 있어 수용 목적물에 대한 정당한 보상액을 정하는 데 주된 목적이 있는 것이어서, 양자의 평가 사이에는 `재건축사업 시행 결과의 조합원 사이의 공평한 분배`와 `정당한 보상`이라는 목적의 차이가 있으므로, 관리처분계획 수립 당시 제출된 감정평가서에 가격 산정 요인에 관한 구체적 설시 없이 부동산 가격을 산출한 부면이 있더라도 관리처분계획의 위법 여부를 다투는 소송 중에 사실 조회를 통해 구체적인 논거가 제시된 이상 관리처분계획 시 존재한 객관적 사정을 확정하고 이에 기초하여 관리처분계획의 위법 여부를 판단할 수 있다고 하였다. 따라서 이 소송에서 감정평가와 관련해서는 원고의 주장이 인용되지 아니하였다.

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