재건축한 집에 재입주한 주택건설사업자가 또 다른 집 팔아도 ‘1가구 1주택’ 비과세 혜택

[아유경제=서승아 기자] 빌라 거주자들이 재건축 완료 후 신축 건물에 재입주하면서 거주의 목적으로 보유하고 있던 다른 주택을 팔 경우 1가구 1주택 비과세 혜택을 줘야 한다는 법원 판결이 나왔다.
대법원 제3부는 지난 4월 자신의 주택을 팔면서 양도소득세(이하 양도세) 면제 혜택을 받지 못한 이모 씨가 "양도세 5400여 만원의 부과 처분을 취소해 달라"며 강서세무서장을 상대로 낸 소송의 상고심에서 원고 패소 판결한 원심(서울고등법원)을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보내는 선고를 했다.
이씨는 1989년 11월 서울 강서구에 있는 A빌라 12가구 중 303호를 사들인 뒤 다른 거주자들과 함께 재건축사업에 착수, 2001년 19가구로 이뤄진 새 건물을 완공했다. 이후 이씨와 거주자들은 주택신축판매업 등록을 한 뒤 늘어난 7가구를 제3자에게 판매하고, 이씨는 501호에 입주해 계속 거주했다. 이후 이씨가 서울 마포구에 소유하던 주택을 양도하자 강서세무서는 "1가구 1주택 양도에 해당하지 않는다"며 양도세를 부과했고, 이씨가 이에 반발해 소송을 제기하면서 오늘에 이르게 됐다.
앞서 원심은 "옛 「조세특례제한법(이하 조특법)」 제99조의3제1항에서는 양도세의 과세특례 적용 요건을 정함에 있어서 ▲거주자로서 주택건설사업자가 아닐 것 ▲대통령령이 정하는 지역 외의 지역에 소재하는 신축 주택을 취득할 것 등을 정하고 있을 뿐, 그 신축 주택을 거주할 목적으로 취득해야 한다거나 판매 목적으로 취득하는 것이 아닐 것 등을 요건으로 하고 있지는 않은 점 등에 비춰 보면 과세특례를 적용할 수 없다"며 원고 패소 판결을 내린바 있다.
하지만 대법원은 다음과 같은 이유로 이 같은 판결을 받아들이기 어렵다고 했다.
먼저 재판부는 ▲옛 조특법 제99조의3은 제1항에서 거주자가 신축 주택 취득 기간 중 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부해 취득한 신축 주택과 자기가 건설한 신축 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도세의 감면을 규정하는 한편, 제2항에서는 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세와 관련해서 신축 주택을 거주자의 소유 주택으로 보지 않도록 규정하고 있는 점 ▲이러한 과세특례 제도는 양도세 감면을 통해 새로 건설되는 주택에 대한 매입 수요를 창출하고 실수요자의 주택 신축을 장려함으로써 침체된 건설 경기 및 부동산시장을 활성화하려는 취지에서 마련된 것으로서, 주택건설사업자를 과세특례 적용 대상에서 배제하는 것은 주택건설사업자가 주택건설사업의 일환으로 주택을 취득하는 것은 입법 취지에 들어맞지 않기 때문인 점 ▲이 같은 입법 취지와 함께 주택건설사업자가 일반 실수요자 입장에서 주택을 취득하는 것과 일반 거주자의 주택 취득을 달리 취급할 합리적인 이유를 찾기 어려운 점 등 "옛 조특법 제99조의3제1항이 `주택조합이나 정비사업조합을 통해 그 조합원이 취득하는 주택`을 과세특례 적용 대상에 포함하고 있는 것과의 형평 등을 고려하면 옛 조특법 제99조의3제1항이 과세특례가 적용되는 거주자의 범위에서 주택건설사업자를 제외한 것은 주택건설사업자가 주택건설사업의 일환으로, 즉 실수요자에게 주택을 공급하기 위한 목적으로 주택을 취득하는 경우를 과세특례 저적용 대상에서 배제키 위한 것으로 봄이 타당하므로 주택건설사업자라도 일반 수요자의 입장에서 주택을 취득하는 경우 옛 조특법 제99조의3에서 정한 과세특례 적용 대상이 된다고 봐야 한다"는 판단의 전제조건으로 삼았다.
이를 바탕으로 재판부는 "제3자에게 판매된 7가구의 경우 원고가 주택건설사업의 일환으로 취득한 것으로 볼 수 있어서 그와 관련해서는 주택건설사업자에 해당한다고 하더라도 이 사건 신축 주택의 경우에는 원고가 이를 실수요자에게 공급키 위한 목적으로 취득한 것으로 볼 수 없고 일반 수요자의 입장에서 취득한 것으로 봄이 타당하므로, 이 사건 신축 주택의 취득과 관련해서는 옛 조특법 제99조의3에서 정한 과세특례 적용 대상이 된다고 봄이 타당하다"고 판시했다.
이어 재판부는 "그런데도 원심은 이와 달리 이 사건 신축 주택의 취득과 관련해서 옛 조특법 제99조의3에서 정한 과세특례 적용이 배제되는 주택건설사업자의 지위에 있다는 전제 아래, 이 사건 주택의 양도를 옛 조특법 제99조의3제2항에서 과세특례가 적용될 수 없다고 보고 이 사건 양도세 부과 처분이 적법하다고 판단했으니, 이러한 원심의 판단에는 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 결론 내렸다.

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