[오학우 평가사] 재개발 현금청산 시 유의 사항

최근 몇 개의 구역 재개발 임원 사이에 관리처분을 위한 감정평가를 위해 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 시행하는 감정평가업자 선정 제도 시행과 관련하여 논의가 오간 모양이다. 해당 시에서는 아직 본격적으로 관리처분이 이뤄지지 않아서 이에 대한 실제적인 경험이 많지 않은 터라 참여한 임원들의 의견은 다양했다고 한다. 그중 어떤 임원은 "시의 선정 기준을 믿고 따라 가자는 이야기도 나왔다"고 하고 반면 어떤 구역의 임원은 "큰일 날 소리"라며 "그러다가 모두들 청산한다고 하면 누가 책임질 거냐"고 하여 논쟁이 오가면서 결론을 내지 못했다고 한다.
정말 관리처분을 위한 감정평가가 구역 내 청산자의 증가와 관련이 있는 것이 맞는 것일까? 만일 양자가 관련이 있다면 어떤 점들을 유의해야 할 것인지 이상의 내용에 대하여 간략하게 살피고자 한다.
관리처분 위한 종전자산평가의 성격에 대한 명확한 이해 필요
관리처분은 일종의 선(禪)정산 성격이다. 정비사업에 참여하는 조합원들에게 적정한 기준을 수립하여 이 기준에 따라 부담금을 납부하게 되는 등 개발 이익을 배분하는 과정이며 따라서 조합원 간 적정한 배분이 무엇보다 중요하다. 따라서 이를 위한 감정평가(특히 종전자산평가) 역시 조합원 간 `균형`을 중시하여야 하는 것이다.
그런데 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」의 관련 규정에 따라 지자체에서 선정, 계약된 감정평가업자의 경우 이를 고려하지 아니하고 평가를 시행하는 경우가 꽤 발생하고 있다.
필자가 보기에는 정비사업에 대한 배경 지식의 부족으로 종전자산평가의 개념을 혼동하는 것으로 생각한다. 종전자산평가의 성격을 단순히 시가평가 또는 보상평가로 보고 평가하게 되는 것이다. 이 경우 선정되고 나서 평가 수수료를 추정하여 선예치를 요청하는 과정부터 아예 평가 방향이 잘못 틀어져 버린 채 업무가 진행되게 된다.
일례로 최근 진행된 A구역의 종전자산평가는 조합 임원의 표현을 빌리면 `호가`까지 반영한 평가였다고 하니 해당 조합은 수립해 놓은 관리처분기준까지 부랴부랴 변경해야 했고 어렵게 교체한 시공자와 분양가 재협의를 해야 하는 등 많은 고충을 겪었다. 입법 과정에서의 무지에서 비롯된 규정으로 겪는 부작용이기는 하지만 정비사업이 시행되는 각 지자체에서는 이에 대한 제도 보완이 반드시 필요하다고 본다.
현금청산 평가의 성격
(1) 관련 규정의 이해
도정법 제47조는 현금청산의 경우를 제시하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제48조는 구체적인 현금청산 협의 방안을 제시하고 있다. 이 규정에서는 현금청산의 협의를 위해 시장ㆍ군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 기준으로 협의할 수 있다고 규정되어 있다.
실무에서는 다음의 두 가지 방법을 이용하고 있다.
먼저 재건축사업에서는 도정법 시행령 제48조에 따라서 시장ㆍ군수로부터 추천 받은 감정평가업자 2인 이상의 산술평가 금액에 따라 협의를 진행하고 협의가 성립되지 않는 경우 소송을 통하여 소유권을 취득하게 된다.
재개발사업은 이와는 조금 다른데 도정법 제40조의 규정 때문이다. 해당 규정에서는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 대하여는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공토법)」을 따르도록 규정하고 있는 것이다. 재개발 조합에서는 도정법 시행령 제48조에 따라 시장ㆍ군수의 추천을 받은 감정평가를 시행하고 나서 다시 도정법 제40조에 따른 공토법상의 수용ㆍ사용 절차를 따르는 이중의 수고를 할 필요가 없는 것이다. 사정이 이러하기에 재개발사업에서는 공토법 절차를 따라 보상계획을 공고하고 평가를 통하여 보상협의, 이의재결, 행정소송 등의 절차를 따르게 되는 것이다.
(2) 재개발 현금청산 평가의 성격
상기 내용에서 기술한 것처럼 재개발의 현금청산 평가는 공토법을 따라야 하므로 `개발 이익을 배제하여` 평가하면 된다. 따라서 현금청산을 담당하는 감정평가사는 이미 시행된 종전자산평가에 개발 이익이 포함되었는지의 여부를 검토한 후 평가에 임하여야 한다. 일부 감정평가사들은 막연히 종전자산평가보다 현금청산 평가가 다소 높은 것으로 알고 있으나 이에 대한 이론적인 차이점을 명확히 판단하고 표준지 선정, 시점 수정, 그 밖의 요인 보정 등에서 이를 반영한 평가가 시행되어야 하는 것이다.
현금청산의 기산일과 현금청산 평가의 기준일
판례에 따르면 현금청산의 기산은 다음과 같은 유형으로 나누어진다. 먼저 ⓛ분양 미신청 및 분양 기간 내 신청 철회자의 경우 → 분양신청 기간 종료일 다음 날 ②관리처분계획에 따른 과소 토지 등 분양 대상 제외의 경우 → 관리처분인가일, ③분양 계약 미체결의 경우 → 계약 체결 종료일 다음 날이 된다.
반면 현금청산 평가의 기준일의 경우 현금청산 협의 성립 시, 현금청산 지급 의무 발생일, 청산 평가 가격 조사 완료일, 관리처분인가일 등으로 해야 한다는 등 의견이 다양한 편이다. 하지만 관련 규정을 명확히 해석하여 보면 협의 성립 당시, 즉 보상 계약 체결(예정)일을 기준일로 보아야 할 것이다.
이 과정 중에 가장 기초가 되는 것은 무엇보다 종전자산평가의 적정성이다. 현실적으로 종전자산평가가 잘못되면 많은 부작용이 발생하며 심지어는 사업이 좌초되기도 한다. 이 과정 중에 이론적으로 분명히 성격이 다름에도 불구하고 현실적으로는 현금청산 평가액까지 그 부작용이 미치게 되는 것이다.
이제 막 정비사업이 활기를 띠려 하고 있다. 한동안 많은 구역들이 현금청산 증가에 대한 공포를 겪었던 것이 사실이기에 각 조합에서는 적정한 종전자산평가, 현금청산 평가를 위하여 많은 신경을 써야 할 것으로 생각한다.

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