[아유경제=유준상 기자] 국토교통부(이하 국토부)는 경제 정책 방향 6대 정책 과제 중 하나인 `뉴 스테이(New Stay)` 정책의 일환으로 지난 1월 `기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거 혁신 방안`을 내놓았다.
이 제도는 주택시장의 안정화를 이루고 기존 민간 임대주택의 재고 부족 현상을 타파하기 위해 민간의 활력을 이용하는 취지로 도입됐다. 기존에 영세했던 민간 사업자의 규모를 키우기 위해 앞으로 건설사 등에게 다양한 혜택을 부여해 임대주택 공급에 참여를 유도하게 되는 것이다.
특히 지난 1월 새누리당 이노근 의원이 「도시 및 주거환경정비법」 일부 개정안을 대표발의, 관련 입법이 진행 중이라 재개발ㆍ재건축 분야에도 적지 않은 효과를 미칠 것으로 분석되면서 유관 업계 관계자들의 관심이 집중되고 있다.
민간의 임대시장 참여 확대가 목적… `뉴 스테이` 정책의 일환, `중산층`이 타깃
정부 "분양 불확실성 해소ㆍ수익성 제고ㆍ임대주택 공급 등 `3박자 효과` 기대"
준공공임대주택 개념 그대로 적용… 기존 임대사업 한계 극복하는 대안 될까?
지난 10여 년간 글로벌 금융위기를 비롯한 장기적인 경기 침체와 과중한 과세 등 규제로 인해 자가 점유율은 지속적으로 감소한 반면 임대주택의 수요는 크게 증가하는 현상이 나타났다. 부동산에 대한 국민의 가치관이 `소유`에서 `거주`로 변화해 왔기 때문이다.
이러한 변화 속에서도 주목할 점은 전월세 거래량이 나날이 증가한 것과 전세 가구 비중보다는 월세 가구 비중이 높아졌다는 것이다.
실례로 국토부가 실시한 주거실태조사 등에 따르면 2012년 당시 전국 단위 임차 가구 중 월세 가구 비중(49.9%)은 전세 가구 비중(50.1%)보다 낮았으나 2014년 들어서는 월세 가구 비중(55%)이 전세 가구 비중(45%)을 크게 초과한 것으로 드러났다.
하지만 이같이 증가하는 임대주택 수요에 발맞춰 적절한 공급이 이뤄지지 않음에 따라 주거 불안 요인은 크게 상승했다.
국토부는 이러한 임대주택 공급의 한계를 극복하기 위한 취지로 새 정책을 내놓아 관심을 받고 있다. 지난 1월 13일 관계 부처 합동으로 발표된 `기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거 혁신 방안`이 그것이다.
국토부 등에 따르면 이는 그동안 공공이 공급 및 관리를 도맡거나 민간이 맡더라도 여러 규제로 인해 활성화하지 못한 임대사업 분야에 민간(일반ㆍ기업)이 뛰어들도록 다양한 규제 완화 및 혜택을 부여해주기 위함이다.
국토부는 우선 이 제도의 육성을 위해 민간 사업자를 타깃으로 한 다양한 지원책을 내놨다. 민간 사업자들의 관심이 가장 쏠릴 만한 것은 규제 개혁 부분이다.
국토부가 내놓은 기업형 임대사업 육성 전략 등에 따르면 기존 민간이 임대주택을 건설하더라도 기금과 택지를 지원받을 경우 공공이 건설한 임대주택과 동일하게 적용되던 규제 6개(▲임대 의무 기간 ▲임대료 상승 제한(연 5%) ▲분양전환 의무 ▲임차인 자격(무주택 등) ▲초기 임대료 ▲임대주택 담보권 설정 제한)가 2개(▲임대 의무 기간 ▲임대료 상승 제한)로 줄어들게 된다.
특히 국토부가 임대시장 및 무주택 서민 주거 안정을 꾀하기 위해 도입했던 준공공임대주택의 개념을 기업형 임대주택에 그대로 적용시켜 동일한 규제가 적용되는 점은 주목할 만하다. 이는 공급 주도권을 민간에게 내주돼 방만한 운영은 하지 않겠다는 취지로 해석된다. 준공공임대주택의 임대 의무 기간은 작년 정부의 10ㆍ30 전월세 대책의 후속 조치 격으로, 당정이 그해 12월 「임대주택법」 개정(새누리당 김태원 의원 대표발의)에 나서면서 기존 10년에서 8년으로 단축이 추진 중이다.
준공공임대주택의 특성을 그대로 반영하고 사업 주체의 범위를 확장시키기 위해 지원 방안을 내놓은 이 같은 환경에서 민간 임대사업자는 임대사업을 직접 맡아 관리하며 종합 주거서비스를 제공하게 된다. 사업자는 8년 이상 장기 임대로 임대주택을 300호(건설임대) 또는 100호(매임임대) 이상 임대해야 하며 및 세탁ㆍ청소ㆍ이사ㆍ육아 등 종합 주거 서비스를 임차인에게 제공해야 한다.
주거 불안 해소가 목적인데 시작부터 `난관`
공급 실현까지 상당한 시일 소요, 전세대란 해법으론 `글쎄`
사업자 특혜 시비, 공공성 훼손… 민관 공동 관리가 정답?
이 제도의 명칭에서도 알 수 있듯이 제도 혜택을 직접적으로 받는 계층은 `중산층`이다. 국토부 관계자는 제도 추진 배경에 대해 "그동안 숨 막히는 규제로 활성화하지 못한 민간 임대사업은 주택의 질을 하락시켜 중산층은 거주를 기피하는 경향이 나타났다"며 "특히 작년만 해도 국토부에 의해 접수된 민간 임대주택의 하자 민원이 2289건에 달했으며 이는 2013년 대비 22.2% 증가한 수치다. 이에 따라 임차 거주를 희망하는 중산층은 정식 등록되지 않은 채 사적으로 운영되는 임대시장에 더 많이 의존하게 되는 현상이 비일비재하게 증가하고 있다"고 밝혔다.
하지만 등록되지 않은 사적 임대시장은 ▲계약 만료 후 임대료 상승 ▲짧은 계약 기간 ▲임대 기간 중 퇴거 요구 등으로 인해 중산층에게 큰 부담으로 작용해 왔고, 이는 주거 불안의 한 요인으로 굳어졌다.
국토부는 이러한 범국민적 주거 불안을 근본적으로 해소하겠다는 취지로 이번 정책을 도입한 것으로 풀이된다. 아울러 국토부 스스로 증가하는 임대주택 수요에 발맞춰 공급을 원활히 하지 못한 과오를 인정하고 대안을 제시한 것이기도 하다.
하지만 이 정책은 시작부터 `난관`에 봉착한 모양새다. 초기 임대료에 대한 적절한 규제가 이뤄지지 않는 점 등을 들어 기업형 임대사업자에게 특혜를 베푸는 것 아니냐는 비판이 제기됐기 때문이다.
부동산부테크연구소 김부성 대표는 "초기 임대료에 대한 규제가 없으면 민간 사업자가 수익성에 치중하게 되는 것은 불 보듯 뻔한 일이다. 임대료 상승이 불가피해지고 이는 서민에게 부담을 가중시키게 꼴"이라며 "나아가 공공임대주택 공급 축소 현상을 불러와 서민층 전세 안정에 악영향을 미칠 수 있다. 이것은 결국 임대주택의 정체성인 공공성을 훼손하는 꼴"이라고 진단했다.
김 대표는 이어 "중산층에겐 그들이 주택을 구입하게 하는 정책을 펴는 것이 맞지만 서민층에겐 전세 안정을 위해 공공임대주택 공급을 늘리는 정책을 펴는 것이 바람직하다. 하지만 이 제도에 따르면 중산층에게는 전세시장에 계속 머물러 있으라는 `시그널`을 줌과 동시에 공공임대주택 공급 주체를 정부에서 민간으로 일부 떠넘기는 듯한 인상을 준다"며 "또한 막상 법이 통과되더라도 공급이 실현되기까지 최소 3년 이상 소요될 것이기 때문에 당장 `전세대란`을 해소하기에도 역부족이다"고 밝혔다.
반면 민간 사업자에게 돌아가는 혜택이 그리 크지 않다는 분석도 나온다. 규제 개혁이 우선적으로 단행됨에 따라 임대 의무 기간 8년과 연 5%의 임대료 상승 제한 등 규제가 2개만 남았음에도 불구하고 공급자의 수익성 확보가 쉽게이뤄지지 않는다는 이유에서다.
건설산업연구원 엄근용 책임연구원은 "이 제도에 따르면 초기 임대료는 비교적 자율적으로 정할 수 있도록 돼 있지만 수요를 고려했을 때 임대료를 무작정 높이 설정하기란 쉽지 않아 보인다"며 "또한 임대주택 운영 과정에서 주변 시세보다 가격이 저렴할 경우 기존 임차인은 지속적으로 거주하기를 원할 것이며, 주변 시세보다 비싸게 되면 임차인이 다른 주택으로 이전해 공실이 발생될 가능성이 높다는 문제점도 예상된다"고 밝혔다.
한편 이 제도가 살아남으려면 민간만 활성화시킬 것이 아니라 민간-공공이 함께 관리를 하게 하는 등의 보완책이 필요하다는 주장도 나온다.
관련 업계 등에 따르면 현재 이 제도의 시범 사업을 진행 중인 인천 도화지구의 경우 주택기금-인천도시공사-대림산업 등이 참여자로 돼 있어 민간의 지분이 제한적이라 민간이 혼자 전체 사업을 진행하는 것보다 손실 리스크가 적다는 분석이다.
한 유관 업계 전문가는 "민간과 공공이 함께 운영하고 관리 운영을 민간에게 맡긴다면 공공의 입장에서는 과거 공공이 전적으로 공급했을 때보다 비용이 절감되는 효과를 누릴 수 있게 된다. 장기적으로 볼 때 임대주택 공급 증가로 이어지고 이에 따른 임대시장의 안정화에 기여할 수 있을 것으로 판단된다"며 "하지만 유의해야 할 사항으로는 임대료 상승 제약으로 인해 관리비 상승 우려가 있다. 주변 시세보다 저렴할 경우 관리 운영 주체이면서 공급 주체인 민간 기업은 임대료 제약에 따른 손실을 관리ㆍ운영비를 통해 일부 만회하고자 할 개연성이 있을 수 있기 때문이다"고 설명했다.
업계 "활성화 시 도시정비업계에 미치는 영향 `상당`… 부작용에 대비해야"
통매각 시 조합원 분담금 상승 및 조합원-기업형 임대사업자 간 갈등 우려 ↑
한편 국토부의 기업형 임대사업 육성 방안에는 국ㆍ공유지 등을 활용하는 택지 지원 내용도 담겼다. 재개발ㆍ재건축 등 정비사업 부지도 이에 포함됐다. 이에 도시정비업계도 후속 조치를 내놓는 등 새 제도에 대응키 위한 움직임에 분주하다.
우선 활용 방안 등에 따르면 정비사업을 통해 공급되는 전체 주택 물량의 일정 비율(예 10%)을 기업형 임대사업자에게 매각할 경우 정비사업조합(이하 조합)과 시공자는 건축 규제 완화 인센티브(복합용도개발 위한 정비계획 허용, 임대 부지가 속한 단지에 대한 층고 제한 완화 등)를 제공받게 된다.
또한 조합은 정비사업 용지를 임대사업 단지로 내어줄 시 사업 방식의 선택권에 있어서 주도권을 가질 수 있게 된다. 조합은 ▲조합이 일괄적으로 정비사업 용지를 일부 분할해 기업형 임대사업자에게 매각하는 `용지분할` ▲조합원 지분 중 일부를 기업형 임대사업자에게 위탁(예 조합원 지분 120㎡→60㎡ㆍ본인 거주 60㎡ㆍ임대위탁)하고 이를 기업형 임대주택으로 관리하면서 임대수익을 배당받는 `지분위탁` ▲임대 리츠 등이 조합과 사전 약정을 통해 일반분양분의 일부 또는 전부를 매입해 기업형 임대주택으로 활용하는 `분양분매각` 등의 방법 중 1개를 선택할 수 있다.
국토부에 따르면 이 제도가 구현되고 긍정적인 작용이 이뤄질 경우 정비사업 분야에도 이른바 `3박자 효과`를 체감할 수 있게 된다. 예를 들어 `분양분매각` 방법을 선택할 경우 조합으로서는 일반분양의 불확실성을 해소할 수 있게 되고 시공자는 3개 중 어떠한 방법을 택해도 용적률 인센티브를 받게 된다. 또한 자연스럽게 정비사업 용지의 임대주택 공급 또한 원활하게 이뤄질 수 있다는 것이다.
하지만 문제가 간단하지 않다는 지적도 나온다. 유관 업계 전문가들은 이같이 정비사업지에 대해 임대사업을 위한 매각이 이뤄질 경우 역효과가 나타날 가능성도 배제할 수 없다고 입을 모은다.
무엇보다 매각이 실제 이뤄지더라도 지분을 놓고 조합-기업형 임대사업자 간, 조합원-일반분양 수분양자 간 갈등이 증대될 수 있다는 주장이 나오고 있다.
한 정비사업 전문가는 "매각이 쉽게 이뤄지지 않을 뿐더러 대량으로 통매각 할 경우 근본적으로 기존 일반분양하는 것에 비해 조합원의 분담 비용이 올라가는 문제에 봉착할 수 있다. 또한 초기 임대료의 자율적 책정이 가능한 점은 지분을 놓고 조합-기업형 임대사업자 간, 조합원-일반분양 수분양자 간 갈등과 잡음을 야기할 가능성이 매우 높을 것으로 예상된다. 특히 비거주 조합원(임대를 목적으로 하는 조합원)의 경우는 통매각 된 동(棟)으로 인해 임대료 책정의 자유가 없어지게 된다"고 지적했다.

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