[오학우 평가사] 현 부동산시장에서의 리스크 대비, 필요한 이유 (1)

얼마 전 국토교통부의 보도 자료상에서 이러한 표현을 발견할 수 있었다. 이를 테면 `거래량 통계가 집계된 2006년 이후 2월 거래량으로 최대`라는 내용이었다. 부동산통계시스템에서는 주기적으로 주택 거래량을 공개하고 있다. 국토교통부에서는 이 통계를 인용해 지난 2월의 거래 상황을 발표하며 이 같은 표현을 한 것이었다. 과연 주택 경기가 살아나고 있는 것일까? 이는 정비사업에 몸을 담고 있는 필자와 수많은 재개발ㆍ재건축 조합의 임ㆍ대의원들 그리고 많은 조합원들에게도 관심사가 될 것이다.
지난 2월의 통계 수치는 이러하다. 구정 연휴로 인해 전년 동월 대비 전국적으로는 0.4% 감소한 약 8만건에 달하지만 수도권과 서울로 국한하면 얘기가 달라진다. 수도권은 4.3%, 서울은 무려 10.4%의 증가세를 보이고 있는 것이다.
이유가 무엇일까? 이유는 몇 가지로 나누어 볼 수 있을 것이다. 먼저 수년째 서민들의 주거 복지를 짓누르고 있는 전세난이다. 이는 주택 통계상의 주택 유형별 거래량으로부터 확인할 수 있는데, 수도권의 전년 동월 대비 ▲아파트 거래량은 3.2% 증가세 ▲연립 및 다세대주택은 5.9% 증가세 ▲단독 및 다가구주택은 11.8%의 증가세를 보이고 있는 데서 알 수 있다. 이에 대해 국토교통부는 "실수요자들의 전세 수요가 아파트에서 연립 등 상대적으로 저렴한 비(非)아파트의 매매로 전환된 것이다. 이에 따라 비아파트의 거래량 증가세가 상대적으로 큰 것이다"고 해석했다. 일정 부분 수긍이 가는 이야기이다.
필자는 몇 가지 이유가 더 있다고 보고 있는데 또 다른 이유로는 지난 3월 12일 한국은행 금융통화위원회(이하 한은 금통위)가 전격적으로 시행한 기준금리 인하를 들 수 있다. 이제 한국도 이른바 `1%대 초저금리 시대`가 열린 것이다. 일반적으로 금리가 낮아질수록 금융비용이 적게 치이므로 부동산시장에는 생기가 돌게 된다. 비용이 낮으면 반대로 부동산 투자에 따르는 수익은 높아지게 되기 때문이다.
지난 수년간은 아무리 금리를 내려도 부동산에 대한 투자 심리가 살아나질 못했지만 현재는 또 하나의 이유인 분양가상한제의 제한적 적용을 포함하는 `부동산 3법의 시행` 등으로 투자 여건이 회복돼 부동산 투자 심리는 조금씩 회복돼 이제는 일부 분양권에 프리미엄이 붙었고 이른바 `떳다방`이 생겼다는 소식도 조금씩 들려오고 있다.
지난 3월 전국적으로 청약 경쟁률을 조사해 보니 부동산 청약시장이 살아나고 있다는 것을 확인할 수 있었다. 경기도 용인에서 수십 대 일, 동탄2기 신도시에서는 무려 수백 대 일의 경쟁률을, 저 멀리 김해에서도 약 250여 가구에서 1순위에서 마감된바 있다. 부산 명지국제에서도 약 700여 가구가 1순위 마감을, 울산에서도 2곳 약 800여 가구가 1순위 마감을, 세종시에서도 약 400여 가구가 1ㆍ2순위 내 마감을 기록했다. 서울 성동구 왕십리3구역에서는 약 1000가구가 평균 10 대 1의 높은 청약 경쟁률을 보여줬다.

현존하는 리스크 요인ⓛ 미국의 금리 인상
그러면 이제 부동산시장은 완연하게 살아난 것일까? 도시정비업계에 종사하고 있는 필자에게도 이 질문은 초미의 관심사가 아닐 수 없다. 필자는 아직은 `시기상조`라고 생각한다. 지금은 기력이 떨어진 환자에게 일시적으로 증세를 완화해주는 투약을 한 것으로 비유하면 적절할 런지 모르겠다. 그만큼 현재도 마음을 놓을 수 없는 위험 요소들이 상존해 있기 때문이다.
재개발ㆍ재건축 조합에서 일반분양 시기 등을 계획하는 데 조금이라도 도움이 됐으면 하는 마음으로 위험 요소들을 살펴보고자 한다. 가장 큰 위험은 미국의 금리 인상 시나리오이다. 한국의 초저금리로 인해 투자 수요는 투자 수요가 많은 곳부터 작동하기 시작할 것이며 이는 주로 강남권 재건축이나 여건이 좋은 재개발 구역과 임대가 수월한 역세권 소형 아파트가 그 대상이 될 것으로 보인다. 이에 더불어 매매가 대비 전세금 비율이 높은 단지 역시 저금리의 힘으로 매수세가 증가하는 대상에 포함될 것이며 이는 현실로 나타나고 있는 중이다.
하지만 많은 경제 전문가들은 적어도 올 하반기에는 미국의 금리 인상이 가시화될 것으로 예상하고 있다. 미국 연방준비제도이사회(FRB)는 미국의 각종 경제 지표들(소매 판매, 신규 주택 착공, 주택 판매 지표, 고용 지표 등)을 고려해 은행 간에 적용하는 초단기 금리를 한 달 반마다 한 번씩 정하고 있는데, 여기서 정해지는 금리가 전 세계의 통화 시세에 직접적인 영향을 미칠 수 있다.
예상대로 하반기에 금리가 인상된다면 한국과 같은 신흥시장에서 외국투자자본의 유출이 발생하게 되므로 한은 금통위도 어쩔 도리 없이 금리를 인상할 수밖에 없을 것이다(물론 한은 금통위가 감내할 수 있는 범위에서는 금리를 동결 또는 추가로 내림으로써 경기를 부양하려 할 것이지만 결국에는 인상 대열에 설 수밖에 없을 것). 금리가 인상된다면 부동산시장에는 `독`으로 작용하게 될 것이다. 이는 서두에서 언급한 반대 상황이 되는데 대출금에 대한 이자 금액이 커지게 되므로 부동산 투자로 얻는 투자 수익은 급감하게 되며 따라서 부동산을 매입하려는 수요 역시 급감하게 될 것이다.
필자는 현재처럼 강(强)달러와 저(低)유가로 인한 미국 기업의 수익성 악화가 지속돼 금리 인상이 계속 늦춰지기를 바랄 뿐이다. 또한 늦춰지는 시기가 지속된다면 이 기간 동안 개별 조합에서는 금리 인상을 염두에 두고 일반분양을 위한 단계를 밟아 두는 것이 도움이 될 것이다.
현존하는 리스크 요인② 부동산을 둘러싼 주거 의식의 변화
집값이 지속적으로 오르기 위해서는 어떤 요소들이 필요한 것일까? 먼저 주택을 구매할 수 있는 연령대의 인구 증가가 필요하다. 다음으론 소득 증가 등으로 구매 가능한 사람들의 구매력 증가가 수반돼야 한다. 이를 위해 정책적으로 최근 화제가 되고 있는 `안심전환대출`처럼 정부가 금융 지원을 하기도 하고 취득세 영구 인하 등 조세 부담을 완화해주거나 주거비용 보조 등의 방법을 취하기도 한다.
하지만 이는 보조 수단일 뿐이며 무엇보다 가장 중요한 것은 부동산 소유에 대한 일반 국민 대다수의 의식 변화가 될 것이다. 이를 위해 2006년부터 격년 단위로 주거실태조사를 행해 오고 있다. 이는 국민들의 주거환경과 주거 이동, 가구 특성과 관련된 기초 자료 수집을 전문기관에 의뢰해 전국 2만가구를 대상으로 1:1 개별 면접 방식으로 조사해 지표로 작성ㆍ발표하는 것이다. 지난 1월 공개된 2014년 주요 지표는 ▲1인당 주거 면적(33.1㎡) ▲최저 주거 기준 미달 가구(5.4%, 2012년 대비 1.8% 감소) ▲임차 가구 중 전세 비중(45%, 2012년 대비 4.5%p 감소), 임차 가구 중 월세 비중(55%, 2012년 대비 5%p 증가) 등의 통계가 그것이다.
이 통계 중에서 필자의 시선을 끄는 것은 내 집 마련 관련 의식 조사 항목이다. `내 집을 꼭 마련하겠다`고 생각하는 사람들의 비율은 79.1%인데 이는 10년 조사 시의 83.7%보다 4.6%p나 감소한 수치이다. 더욱 심각한 것은 가구주의 연령대가 34세 이하(신혼 연령대)인 경우이다. 타 연령층에 비해 `내 집을 꼭 마련하겠다`고 생각하는 비율이 70.9%로 약 9%p나 낮았으며 지난 10년에 비해 감소 폭도 가장 크다고 한다.
이를 위해 젊은 세대의 주거 욕구를 불러일으킬 수 있도록 주거 효용을 높이는 설계와 시공상의 노력이 배가돼야 할 것이다.

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