필자는 올 초에 혼란이 해결되었으면 하는 첫 번째 과제로 종전자산평가의 시점 변경 문제 여부를 글로써 다룬 적이 있다. 당시 `난자수참의 지혜`라는 제목으로 국토교통부(이하 국토부)의 과감한 결정을 바라는 마음으로 글을 썼던 기억이 있다. 아쉽고 허망하게도 이러한 기대는 아직도 혼란 속을 맴돌고 있는 중이다. 이 문제는 감정평가사들에게도 이제 골칫거리가 되었다. 한국감정평가협회에서도 이 문제를 인지하여 심도 깊은 논의를 진행하고 있는 것으로 안다. 이에 다시 한 번 이 문제를 다루기 위해 펜을 들었다. 밑에 이어지는 글은 이를 연구하고 있는 한국감정평가협회 연수위원회 소속 한 위원의 도움을 받았음을 밝히는 바이다.
최근 국토부의 입장
올 봄 부산의 구도심 내 위치한 한 대규모 재개발 구역과 관련하여 시에서 질의 회신이 있었다. 해당 구역은 구역 내 기존 세대수가 1500가구를 상회하고 구역 면적이 약 3만평(1평=3.3㎡)이 넘는다. 2007년 9월 12일께 최초 사업시행인가 고시가 이루어져 최초 종전자산평가를 위한 현장 조사가 실시되었다. 여러 가지 이유로 정비구역이 변경되어 사업시행 변경인가를 거치게 되었고 기존 계획세대수 1775가구는 변경 후 2100가구로 늘어나게 되었으며 기존 17개동 신축에서 30개동 신축으로 크게 바뀌는 내용으로 2014년 11월께 변경인가 고시가 이루어졌다. 세대수만 보더라도 약 20%를 상회하는 사업계획의 `중대한 변경`이 있었다고 보아야 할 상황이므로 평가 시점과 관련하여 `분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 가격`은 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날로 하는지 아니면 사업시행 변경인가 고시가 있은 날로 하여야 하는지 질의하기에 이른 것이다.
이에 대하여 국토부는 "「도시 및 주거환정비법(이하 도정법)」 제48조제1항에 따라 사업시행자는 제46조에 따른 분양신청 기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 `분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격` 등 같은 항 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받도록 하고 있으며, 이때 관리처분계획 수립을 위한 분양 대상자별 종전의 토지 및 건축물에 대한 평가는 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하여야 할 것으로 판단됩니다"라는 입장을 밝혔다.
이에 따라 필자가 확인하여 본 결과는 종전자산평가는 최초 시점인 2007년 9월로 변동이 없고 분양 예정 가격인 종후자산평가 시점은 사업시행 변경인가에 따라 분양신청을 시행하고 그 마감일인 2015년 1월을 기준 시점으로 평가하기에 이르렀다. 국토부 의견에 따라 시행된 감정평가는 이를 테면 `8년 전에 산 양복 상의에 엊그제 산 양복 하의를 입은 격`이 되어 버린 것이다.
예상되는 문제점
가장 먼저 예상되는 문제점은 종전자산의 가격 변동이 있음에도 이를 반영하지 못하게 되므로 조합원 간 적정한 상대적 가치 비율 차이를 구하고자 하는 종전자산평가 본연의 목적에 부합하지 못하는 결과를 가져오게 된다는 것이다. 물론 이는 종전자산의 가격 변동이 있었음을 전제로 할 때 성립되는 것이기는 하다.
2013년 말부터 2014년 초까지 이 문제에 대한 법 개정 시도가 있었고 당시에도 국토부는 시점 변경에 대한 반대 의견을 냈었다. 당시 반대 논리는 이러했다. 첫째, 시점이 달라지면 종전자산의 가치가 달라지고 이에 따라 조합원 간 분쟁과 혼란이 예상된다. 둘째, 종전자산 평가액은 총수입이나 사업비 등에 영향을 미치지 않기 때문에 사업성 개선과 타당성 향상과는 무관하므로 분쟁 발생 방지와 혼란 방지 차원에서 이를 변경해서는 안 된다는 논리였다. 분석하여 보면 시간의 흐름에 따라 가격 변동이 있을 수 있음을 국토부도 자인하고 있는 것이다.
더욱이 2014년 초 당시와 현재가 다른 점은 법제처의 유권해석에 따라 일부 지자체들이 사업시행 변경인가 시점을 기준으로 한 종전자산평가의 시행을 인용하고 있다는 점이다. 이에 따라 상황이 더욱 복잡하게 되어 버렸다. 이는 법제처의 유권해석을 그 근거로 하고 있는데, 2014년 7월 법제처의 유권해석상 변경이 가능하다는 논리는 분명하고 명쾌하다. `사업시행계획의 주요 변경이 있는 경우에는 시점 변경이 가능하다는 것인데, 감정평가는 관리처분계획 수립을 그 목적으로 하는 것이기에 관리처분계획 수립 시점과 가장 근접하고 최종적으로 변경된 계획을 기반으로 하여 평가를 하고 관리처분계획을 수립하는 것이 합리적`이기 때문이라는 것이다.
시점 변경과 함께 검토되어야 할 사항
필자는 종전자산평가의 존재 이유는 해당 시점상의 적정한 조합원 간 자산 가격의 차이를 도출하는 데 있다고 생각한다. 따라서 종전 가격의 변동이 있는 경우에는 사업시행 변경인가 고시일을 그 기준 시점으로 하여 재평가가 이루어져야 한다고 보며 그 혼란이 우려되어 합리적인 기준의 수립을 기피한다고 하여 문제는 사라지지 않는다고 본다. 실제로 이 문제는 이러한 상황에 따라 서울 종로구 소재 한 재건축 조합원들의 소송 제기로 공론화한바 있다.
시점 변경을 인용한다면 검토되어야 할 사항들이 몇 가지 있다. 첫째는 사업계획 변동에 따른 분양신청 재신청 여부가 수반되어야 할 것이다. 둘째, 국ㆍ공유재산의 매각이 수반되는 경우 이에 따른 기준 시점 변경도 수반되어야 한다. 셋째, 만일 선(先)관리처분에 따라 이주ㆍ철거가 진행되고, 조합의 사정 변경에 따라 사업시행계획 변경이 이뤄지고 종전자산을 재평가하는 경우에 해당 주택이 소재하지 않게 되어 멸실의 문제가 발생하므로 도정법 제48조의2(건축물의 철거 등) 개정을 통하여 물건조서와 사진 또는 영상 자료를 반드시 확보하도록 하여야 하는 문제가 수반될 것이다. 넷째, 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 경우 수용 등을 위한 손실보상평가 시 사업인정의제일 판단의 문제가 대두될 것이다. 이러한 문제가 모두 검토된 후 부칙에서 적용 시기를 정할 경우 `개정 규정 시행 후 최초로 관리처분인가를 신청하는 분부터 적용`토록 하는 것이 발생할 수 있는 혼선과 분쟁을 방지하기 위하여 필요할 것으로 보인다.
부디 이 사태를 지켜보는 많은 조합원들이 `주무 관청이 분쟁의 소용돌이에 휩싸이지 않기 위하여 일을 만들지 않으려 한다`는 식의 오해를 하지 않도록 국토부의 성의 있는 조치를 기대한다.
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