정비계획이란 정비기본계획에 적합한 범위에서 정비사업을 시행하기 위해 계획적으로 수립한 계획을 말하며, 수립된 정비계획은 일정한 절차를 거쳐 지정ㆍ고시된다.
수립된 정비계획은 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 듣는다. 그리고 정비구역을 지정하고자 하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
일반적으로 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정은 최소 9개월(정비계획의 수립 3개월, 주민공람 30일, 의회 의견 청취 30일, 도시계획위원회 심의(혹은 재심의) 30일, 기타 업무 2개월) 이상이 소요된다. 정비계획의 중대한 변경인 경우에는 법에서 정한 절차를 모두 거쳐야 하고, 변경 절차를 진행하기 위해서 최소 9개월 이상이 소요된다는 것은 지나친 시간과 비용의 낭비라 할 수 있다.
이에 정부(국회 포함)는 정비사업지의 비용 부담을 경감시키고, 신속한 업무 진행을 위해 요건을 완화하고 절차를 간소화하여야 한다.
정비계획의 경미한 변경인 경우에는 법에서 정하는 주민에 대한 서면 통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견 청취 절차를 거치지 아니할 수 있으므로 소요 기간이 단축(최대 2개월)되며, 정비계획의 경미한 변경에 대한 요건은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령」 제12조에서 정하고 있다.
도정법 시행령(제12조)에서 나열하고 있는 경미한 변경의 요건으로는 정비구역 면적의 10% 미만의 변경인 경우, 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10% 미만의 변경인 경우, 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위 안에서 확대하는 경우(제7호), 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우와 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향분석ㆍ개선 대책 등 관계 법령에 의한 심의 결과에 따른 건축계획의 변경인 경우 그리고 시ㆍ도 조례로 정하는 사항의 변경인 경우에 해당되어야 한다.
하지만 경미한 변경 내용이 법 개정 사항을 정확히 반영하고 있지 못하여 논란이 되고 있는 바, 임대주택과 소형주택을 중심으로 경미한 변경 사항에 대한 해당 여부에 대해 살펴보도록 하자.
정비계획의 중대한 변경은 도정법 시행령 제12조와 해당 시ㆍ도 조례에서 규정하고 있는 경우를 제외한 모든 사항이다. 그런데 경미한 변경을 도정법 시행령에서 구체적으로 나열하고 있고, 나열된 각 호 중 제8호, 제9호 그리고 제11호는 포괄적인 규정이라는 데 문제가 있다.
재개발 임대주택 (의무) 건설비율은 법령 개정 등을 통해 완화하였고, 구체적인 건설비율은 (조례로) 위임되었다. 그런데 K도와 같이 도 조례로 `법 제4조의2제1항에 따라 국토교통부 장관이 고시하는 범위에서 임대주택 건설비율의 변경`이 있는 경우 경미한 변경이라 규정되어 있는 경우에는 문제의 소지가 없으나, 조례로 규정되어 있지 않는 경우 논란이 된다. 하지만 임대주택 건설비율의 변동이 법에서 정하는 경우 정비계획용적률의 변동을 수반한다 할 수 없으므로 임대주택 건설비율의 축소에 따른 정비계획 변경은 경미한 변경이라 할 것이다.
다음은 소형주택 계획세대수 감소에 관한 것이다. 소형주택 건설비율은 도정법 제30조의3에 따라 법적상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 용적률의 일정 비율을 소형주택으로 건설하는 것이며, 정비계획용적률의 증감은 소형주택 계획세대수의 변화를 가져온다. 최근 도정법 제4조의4 등을 통해 정부나 공공이 정비사업지의 사업성 제고를 위해 정비계획용적률을 상향하는 경우가 있는 바, 이때 정비계획 변경이 경미한 변경에 해당되지는지 여부가 논란이 된다.
정비사업지가 제안하는 방식으로 정비계획용적률이 상승하는 경우에는 도정법 시행령 제12조제7호가 적용되어 10% 이상의 용적률이 확대되는 경우 중대한 변경의 절차에 따라 처리하면 될 것이다. 그러나 공공의 정비계획 변경에 의해 정비사업지가 정비계획을 추가로 변경해야 할 경우에는 문제의 소지가 있다. 따라서 공공의 정비계획 변경에 의해 정비사업지가 정비계획을 변경하는 경우에는 도정법 시행령 제12조제8호나 K도의 조례 제6조제9호를 적용하여 경미한 변경으로 처리되어야 할 것이다.
그리고 도정법 시행령 제12조는 나열한 사항 중 어느 하나에 해당하는 경우를 경미한 변경 사항의 요건으로 정하고 있으므로 공공이 정비계획을 변경하는 경우에는 경미한 사항으로 처리하여야 하고, 만약 정비사업지가 제안하는 방식으로 진행된다 하더라도 건축계획에 전혀 영향이 없으므로 당연히 경미한 변경 사항으로 처리되어야 하는 바, 행정의 일관성 확보를 위해서는 도정법 시행령에서 정하여야 한다.
그런데 정부는 재개발 임대주택 건설비율의 축소와 소형주택의 계획세대수 감소에 따른 사항을 중대한 변경 사항으로 판단하여 정비사업지에 논란을 야기하였고, 복잡한 절차를 거치게 함으로써 사업 기간만 지연시키는 결과를 초래하였다.
결론적으로 정부는 재개발 임대주택 건설비율 축소 및 소형주택 계획세대수 감소에 따른 사항을 정비계획의 중대한 변경 사항으로 해석하는 누를 범하여 도정법 개정 등에 따른 사업성 제고 효과를 반감시키고 있는 바, 앞으로는 법 개정 시 그 취지 등을 반영하여 기대효과를 제고할 수 있도록 후속 조치를 신속하게 취하여야 할 것이다.
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