필자는 현재 수도권 소재 약 5만평(1평=3.3㎡)에 달하는 재개발 구역에 대한 감정평가를 진행 중이다. 조합원 숫자만도 2000명이 넘는다. 해당 지자체와의 업무 협의 과정 중에 특이한 요청을 받기에 이르렀는데, 그 내용인 즉 두 달 안에 현장 조사를 포함한 평가 일체를 종료한 후 평가서를 내어 달라는 것이었다. 경우야 어찌됐든 계약상 내용을 이행하기 위하여 그간의 내공을 발휘하여 온갖 방법을 강구하기 시작했다. 계약서에 서명하기도 전에 현장 파악을 하고 지적공부에 대한 검토를 시작하고 현장 조사용과 평가서 작성 양식 파일을 작성해 두고 인력을 대폭 증강하는 등 여러 대비책을 세운 끝에 현장 조사에 임하였다.
의욕을 가지고 현장 조사에 임하던 중에 한 토지등소유자에게 이러한 이야기를 듣게 되었다. "마당에 있는 감나무는 왜 평가를 안 하나요?" 처음엔 대수롭지 않게 생각하여 "네, 그건 평가 대상이 아닙니다"라고 대답을 해 버렸다. 그런데 이게 왠일인가! 다음 날도, 그 다음 날도 여기저기서 "우리 집 대추나무는요?", "이 모과나무 안 해요?", "이 화단 만들고 가꾸는 데 얼마나 고생했는데 왜 쳐다보지도 않나요?"라는 이야기가 들려오기 시작했다. 그러더니 급기야 현장 조사를 위해 방문하기 전에 집 앞에서 막아섰다. "우리 집 나무, 돌도 볼 거요? 안 볼 거면 오지도 마시오. 그런 식으로 평가하려면 아무나 다 하겠네!"
왜 이런 일이 발생하게 된 걸까? 지금 현장에서 이런 혼란이 발생하고 있다. 이에 대해 살피기로 한다.
현금청산과 관련된 법규 내용
현금청산과 관련된 규정은 「도시 및 주거환경정비법」 제47조이며 이에 대한 하위 법령은 같은 법 시행령 제48조이다. 법 제47조에서는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 인가된 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 시행령에 따라 현금으로 청산하도록 되어 있다. 시행령 제48조는 청산 절차에 대하여 기재되어 있는데 현금으로 청산하는 경우 청산 금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하며 이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균 하여 산정한 금액으로 협의할 수 있다.
현금청산과 관련된 규정은 이상이 전부이며 이에 수반되는 법리적인 갈등 이를 테면 청산자도 사업비를 부담해야 하는지, 청산자도 매도청구 대상자들처럼 소유권이전 청구가 가능한지 등에 대하여는 법리적으로 해결에 이른 것으로 알고 있다. 이외에 현금청산에 적용되는 유일한 법령은 같은 법 제38조, `정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조 규정에 의하여 취득하거나 사용할 수 있다`이다. 다만 주택재건축사업의 경우에는 천재지변 등의 경우로 긴급히 사업을 진행해야 하는 경우로 한정하기 때문에 대부분의 재건축사업은 적용되지 아니한다.
법령상 차이점과 이에 따른 문제
청산자에 대한 평가의 경우 상기 제38조 규정에 의하여 그 운명이 갈리게 된다. 재개발 청산자 평가의 경우는 법 제38조의 적용을 받게 되고 재건축 청산자 평가의 경우는 적용을 받지 아니하게 된다. 이는 어떤 차이를 가져오게 될까? 보상법의 적용을 받을 것인지 아닌지의 차이로 귀결된다. 적용을 받게 되면 보상 절차를 따르게 되는 것이고 보상 절차에 따라 해당 필지의 건물 등은 지장물로 인식되어 전체를 측량하게 되고 측량 물건과 면적은 바로 평가 대상이 된다. 그렇기 때문에 주로 관상수나 마당에 있는 과실수, 불법으로 늘려낸 창고 등이 평가 대상이 되는 것이다.
이는 기존 분양신청을 한 조합원과의 형평성 문제를 야기한다. 조합원은 공부상 토지와 건물 면적에 따라 평가를 하도록 되어 있다. 조합원은 불법으로 증축한 건물 부분은 평가하지 못하게 된다. 이는 종전 평가가 조합원 간 격차를 도출하려는 목적이라는 점을 고려하여 보면 이해할 수 있다. 그러나 청산 대상자라는 이유로 불법으로 증축한 건물 부분을 포함하여 관상수, 화단 등을 평가에 포함한다는 것은 일반인의 입장에서는 쉽게 이해되어지기는 어려울 것이다. 상기에서 언급한 구역에서는 분양 미신청자에 대하여 측량을 개시하였기 때문에 그 상황이 조합원들 사이에 회자된 것이고 이로 인해 현장 조사에 임하던 네 팀의 평가사들에게 불똥이 튀게 된 것이다. 청산자들의 눈에는 측량팀이 와서 관상수의 개수를 파악하고 화단의 면적을 측량하는 반면에 비해 평가사들은 공부와 조합에서 마련된 조서에 기재한 부분을 기준으로 하여 조사를 하고 있으니 불만이 터져 나오게 된 것이다.
그렇다면 과연 청산자들이 조합원들에 비해 경제적 이익을 구가하게 되는 것일까? 꼭 그렇지는 않다. 대부분의 정비구역에서는 일반분양 물량에 따라 수익이 발생하게 되고 이는 여러 형태, 이를테면 조합원분양 금액과 일반분양 금액과의 차이, 조합원 특별 제공 품목, 이사비용 지원 등으로 조합원에게 되돌아간다고 볼 수 있다. 반면 청산자(재개발의 경우에 한정)의 경우 평가 대상이 확장(관상수, 화단 등)되어 평가액이 조합원보다는 늘어난다고 봐야 하지만 현실적으로 그 금액은 크지 않고 상대적으로도 조합원들이 받는 경제적 이익에 비해 많은 차이가 나게 된다.
경제적 관점으로도 관상수나 화단, 불법으로 증축된 창고 등에 대하여 평가를 받는다고 해서 그 금액이 크지는 않고 이는 대부분의 경우 조합원 할인 폭에도 미치지 못하지만 그래도 사람인지라 우선 내 감정이 상하게 되는 것이 인지상정이다.
청산자의 경우 정비사업이 진행되어 감에 따라 발생하는 개발 이익을 지가 상승분으로 이미 향유하게 된다. 사실 상급 법원 판례에 따르면 사업에 참여하지 않는 결정을 내리는 의사표시도 존중되어야 하므로 개발 이익을 향유하는 것은 어쩔 도리가 없다 하더라도 조합원과 달리 집 마당에 있는 감나무, 대추나무, 화단 등까지도 평가 대상이 된다는 것은 법이 그렇다고 하기 때문에 이해하여야 하는 것뿐, 사실 법적인 측면을 제외하면 필자 역시 쉽게 수긍이 가지 않는다. 더욱이 재개발 청산자와 재건축 청산자의 평가 대상이 다르다는 점 역시 그러하다.
좋은 법은 국민 대다수의 일반 상식에 부합하여야 한다고 보면 청산 평가와 관련되어 세심히 규정을 정비하여 주면 현장에서의 불필요한 마찰을 줄일 수 있지 않을까 생각해본다.
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