분양신청이란 주택을 분양 받으려는 자가 일정한 자격을 갖추고 절차에 따라 청약하는 것을 말하며, 일반 정비사업에서는 조합원분양신청과 일반분양신청으로 나누어진다. 여기서는 조합원분양신청에 대해서 살펴보고자 한다.
사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있는 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 시행령 제47조에서 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하고, 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 정하는 기간 내에 시행령에 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 분양신청을 하여야 한다(「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제46조).
조합원이 분양을 신청하는 경우 분양신청 기간은 분양신청을 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내에 하여야 하고, 법 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청 기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있도록 하고 있다(도정법 제46조제1항).
그런데 조합원이 사업시행자가 정하는 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 아니한 경우, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회하는 경우 또는 인가된 관리처분계획에 따라 분양신청에서 제외된 경우에는 현금청산의 대상이 된다(도정법 제47조제1항).
그리고 현금청산 시점은 관리처분인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 이내에 현금으로 청산하여야 하고(법 제47조제1항), 청산 금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하며(시행령 제48조), 사업시행자가 현금청산 기간 내에 현금으로 청산하지 아니하는 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다(도정법 제47조제2항).
지금까지 분양신청과 현금청산 시점 등에 대해 개괄적으로 살펴보았으나 몇 가지 쟁점이 될 수 있는 사안이 있어 이에 대해 논의해 보고자 한다.
하나는 분양 공고 및 통지 기간에 관한 것이다. 법에서 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금 내역 등을 토지등소유자에게 통지하고, 한편으로 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 그런데 법에서 사업시행자가 이 기간을 준수하지 않는 경우에 딱히 처벌 규정도 없고, 현시점에서는 주택시장의 침체와 맞물려 있어 사업시행인가를 받은 후 바로 분양을 진행하는 것이 사실상 불가능하므로, 분양 공고 및 통지 기간에 대해 유연성을 두는 것이 마땅하다. 일례로 단서 규정을 두어 사업시행자가 해당 인가권자의 승인을 받은 경우에는 공고 및 통지 기간을 연장할 수 있도록 하는 것이다. 그러면 사실상 사문화된 법 규정을 살리고 법 적용에 있어 현실성을 담보할 수 있게 되는 것이다.
다른 하나는 분양신청 기간의 보장에 관한 것이다. 법에서 분양신청 기간은 기본적으로 30일 이상 60일 이내로 규정하면서, 단서 규정을 두어 `관리처분계획의 수립에 지장이 없다`고 판단되는 경우에는 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있도록 하고 있다. 하지만 단서 규정이 문제가 될 수 있으며, 사업시행자가 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 근거가 무엇인가에 대한 논란이 발생할 수 있다. 최근과 같이 주택시장이 침체된 상황에서는 무조건 단서 규정에 의거 분양신청 기간을 연장하여야 한다는 논리도 성립될 수 있는 바, 분양신청 연장에 대해서는 단서 규정을 단순화하여 사업시행자가 `필요한 경우` 20일 범위 이내에서 연장할 수 있다고 개정되어야 할 것으로 판단된다.
또 하나는 현금청산 시점의 일관성에 관한 것이다. 2013년 12월 24일 법 일부 개정을 통해 현금청산 시점을 관리처분인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내로 명시하였으나, 부칙에서 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다고 규정하여 현실을 전혀 반영하지 못하고 있으므로 부칙 조항은 관리처분인가일을 기준으로 산정하여 관리처분인가를 받은 조합을 제외한 모든 사업지에 적용되어야 하는 것이 마땅하다.
따라서 현금청산 시점은 조합원의 자격과 필연적 관계를 유지하고 있다고 판단되는 바, 도정법 제47조제1항의 개정 규정은 관리처분인가를 받은 조합을 제외한 모든 사업지에 적용하고, 현금청산 대상자에게 조합원 자격을 유지할 수 있는 기회를 제공하여야 한다. 일례로 조합원총회 참석권과 관리처분인가 전 분양신청권 보장을 들 수 있다.
다른 또 하나는 분양계약 미체결에 관한 것이다. 현재 법에서 분양신청을 한 조합원이 분양계약을 체결하지 않는 경우의 권리관계에 대해 명확하게 규정하고 있지 않다. 하지만 법원은 조합원이 분양계약을 체결하지 않는 경우 현금청산을 인정하고 있는 바, 법에서 이에 대해 명확한 규정을 둘 필요성이 있다. 현 상황에서 사업시행자는 조합원이 분양계약을 체결하지 않는 경우 법에서 정한 현금청산 대상자에 준하여 처리할 수밖에 없다.
결론적으로 조합원은 분양신청을 하지 않는 경우 등의 이유로 조합원 자격을 상실하게 되어 현금청산 대상자가 된다. 이와 같이 분양신청 여부는 조합원의 권리 보호와 밀접한 관계를 갖고 있으므로 법에서 조합원의 권리 보호와 사업시행자의 부담 경감을 균형 있게 다루어야 한다. 따라서 정비사업이 정상적으로 진행되기 위해서는 현금청산 시점도 부칙 조항을 개정하여 기존에 관리처분인가를 받은 사업장을 제외한 모든 사업장에 적용하고, 관리처분인가 전 조합원 자격을 상실하는 조합원의 권리 보호를 위한 조항을 신설하여야 한다.
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