[아유경제=정훈 기자] 정부가 정비사업 활성화 대책의 `완결판`을 내놨다. 지난해 9ㆍ1대책(`규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거 안정 강화 방안`)으로 시동을 건지 1년 만이다.
정부는 2일 관계 부처 합동으로 `서민ㆍ중산층 주거 안정 강화 방안`을 발표했다. 이는 주거 복지 강화 차원에서 ▲취약 계층에 대한 지원 증대 ▲`뉴스테이` 활성화 ▲원 스톱 주거 지원 안내 시스템 구축 ▲정비사업 규제 합리화 및 투명성 제고 등을 골자로 하고 있다.
이른바 `9ㆍ2대책`은 그간 정부가 주택시장 정상화와 서민ㆍ중산층의 주거 안정을 핵심 정책 기조로 삼아 노력해 왔음에도 불구하고 주거비 부담이 여전히 높다는 인식에서 비롯됐다. 저소득 독거노인과 대학생 등 1인 가구에 대한 주거 지원이 미흡하다는 인식도 담겨 있는 것으로 풀이된다.
특히 정비사업의 경우 지난해 9ㆍ1대책 이후 규제 합리화 등을 지속 추진 중이나 복잡한 절차, 투명성 부족, 높은 공적 기여 등이 여전히 `걸림돌`로 작용하고 있다는 점이 이번 대책을 내놓게 된 주된 배경으로 분석됐다.
이에 정부는 도심 내 주거환경을 개선하고 공급을 촉진코자 대대적인 제도 개선(안)을 내놨다.
조합 설립 동의 요건 완화… 동별 `2/3 이상`→`1/2 이상`
규제 합리화 측면에서 가장 먼저 눈에 띄는 것은 정비사업조합(이하 조합)의 설립 요건을 완화키로 한 점이다. 그동안 꾸준히 지적돼 온 동별 구분소유자의 동의율을 현행 `2/3 이상`에서 `1/2 이상`으로 낮추는 것이다. `1/2 이상`이던 면적 기준도 폐지된다. 이는 상가 등 일부ㆍ소수 동(棟) 소유자의 반대로 다수가 원하는 사업의 시행이 지연돼 왔던 `부작용`을 해소키 위한 조치이다. 다만 정부는 정비사업 관련 모든 동의서를 제출 이후 30일이 경과하면 철회하지 못하도록 제한키로 했다. 현재는 조합설립동의서의 경우에만 이 같은 규정이 적용되고 있다. 이는 동의율 확보는 쉽게 해주되 일정 기간이 지나면 철회하지 못하게 함으로써 동의서 제출에 신중을 기하라는 `신호`로 풀이된다.
도지사의 정비계획 수립 및 정비구역 지정 권한 시장ㆍ군수로 이양
도지사의 정비구역 지정 권한을 시장ㆍ군수로 이양키로 한 데에도 눈길이 쏠린다. 현재는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ인구 50만 이상 대도시 시장 등만 이를 행사할 수 있다. 하지만 일반 도(道)의 시ㆍ군 지역은 관내 정비사업이 인접 지역에 미치는 영향이 크지 않다는 점에서 이같이 결정했다고 정부는 설명했다. 정부는 이 제도 개선으로 정비구역 지정에 소요되는 시간이 6개월 이상 단축될 것으로 기대하고 있다. 2014년 말 기준 시ㆍ군에서 추진 중인 정비사업은 264건으로, 전체의 12.8% 수준이다.
기반시설 기부채납 시 `현금` 납부 방식 허용
정비기반시설의 기부채납 시 현금 납부 방식을 허용키로 한 점은 획기적인 대책으로 꼽힌다. 이는 재개발ㆍ재건축 등이 주로 이뤄지는 도심 지역의 경우 기반시설이 비교적 잘 갖춰져 있는데도 불구하고 이른바 `현물` 방식으로 사실상 일원화돼 있는 기부채납 방식 탓에 기반시설이 과도하게 공급되고 있는 현실을 개선키 위한 조치로 분석된다. 정부는 기반시설 공급량이 충분해 추가 공급 필요성이 낮거나 정비사업의 수익성 제고를 위해 사업 용지 확보가 필요한 경우 관할 지자체가 조합 등 사업시행자의 의견을 수렴해 현금 납부 여부를 결정토록 했다. 이를 위해 지자체 협의를 거쳐 하위 법령에 반영토록 할 방침이다.
준주거ㆍ상업지역 내 정비사업 시 오피스텔 건립 허용
준주거지역과 상업지역에서 정비사업 시행 시 오피스텔 공급을 허용한 점도 눈에 띄는 대목이다. `준주택`인 오피스텔은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」상 공급이 규제돼 일선 재개발ㆍ재건축 사업시행자가 사업성을 확보하는 데 한계가 있다는 지적이 제기돼 왔다. 이를 개선코자 정부는 준주거ㆍ상업지역 내 정비사업 시 건물 총면적의 일정 비율(예시 20%) 범위에서 오피스텔을 공급할 수 있도록 했다. 다만 주거지역은 이 같은 혜택이 부여되지 않는다. 지난달 기준 이들 지역에서 추진되고 있는 재개발ㆍ재건축사업은 290개로 파악됐다.
용적률 인센티브에 따른 임대주택 공급 시 땅값 보상
정부가 용적률 인센티브에 따른 임대주택 공급 시 사업시행자의 부담을 완화해주기로 한 점도 주목 받는 방안이다. 현재는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 상한까지 용적률을 적용 받으면 증가분의 50~75%를 공공임대주택으로 공급해야 한다. 이때 지자체와 한국토지주택공사(LH) 등은 매입 대가로 조합에 건축비만 보상한다. 정비사업의 성패를 좌우할 만한 요소 중 하나인 `땅값`을 제대로 쳐주지 않다 보니 `용적률 인센티브를 받으나 마나`라는 볼멘소리가 나오는 게 정비사업의 현주소이다. 하지만 개선(안)은 원칙적으로 지자체는 영구ㆍ국민ㆍ행복주택 등으로 인수하고, 예외적으로 LH 등은 공공임대주택으로 인수하되 땅값은 감정평가 금액의 일정 비율(예시 30%)로 보상토록 해 사업시행자의 부담을 완화해주기로 했다.
`CEO 조합장(전문조합관리인)` 제도, 동의서 `검인` 제도 등 도입
이달 중 도정법 개정안 국회에 제출… 시행령ㆍ시행규칙은 연내 개정 완료
이번 대책에는 투명성 제고를 위한 내용도 상당수 포함됐다. 가장 대표적인 것이 `CEO 조합장(전문조합관리인)제도`의 도입이다. 현행 법령 등은 정비사업의 추진위원장과 조합장의 자격을 토지등소유자로 제한하고 있다. 이로 인해 조합 운영에 있어서 전문성을 확보하는 데 어려움이 많다는 지적이 업계 한편에서 꾸준히 제기돼 왔다. 정부는 이 같은 여론을 반영, 외부 전문가가 조합 운영에 적극 참여할 수 있도록 유도할 방침이다. 여기서 `전문가`란 법률ㆍ회계ㆍ도시계획 등의 자격증 소지자나 건설사 등 관련 기관 종사자ㆍ경력자를 말한다. 이들이 참여할 수 있는 대상에는 조합장과 추진위원장, 이사 및 감사 등이 있다. 이들은 토지등소유자의 과반수 요청 시 지자체에서 공모ㆍ선임하거나 필요시 지자체장이 직권으로 선임할 수 있다.
동의서의 위ㆍ변조를 막기 위한 `검인` 제도도 도입된다. 이는 정비사업 시행 과정에서 이른바 `백지동의서` 사용 등으로 분쟁이 발생, 관련 행정소송 중 조합설립인가 관련 소송이 전체의 1/3 이상을 차지하는 등 사안의 심각성이 크다는 점이 반영된 조치로 보인다. 앞으로 조합설립추진위원회 구성이나 조합 설립 시 동의서는 지자체의 검인을 받아야 하며, 지자체는 추정 분담금과 예상 공사비 등이 기재된 동의서에 관인을 날인하고 연번을 부여해야 한다. 검인이 이뤄지지 않은 동의서는 동의율 산정에서 제외된다.
투명성 제고 대책에는 장기 지연 사업장에 공공기관의 참여를 확대하는 내용도 포함됐다. 조합원 과반수 요청 시 지자체가 공공기관을 정비사업전문관리업자나 사업(시행)대행자로 선정하겠다는 것이다.
정부는 이번 대책의 시행을 위해 관계 법령 개정이 필요한 만큼 이달 중으로 도정법 개정안을 국회에 제출하고 시행령과 시행규칙 개정은 연내에 완료할 계획이다. 다만 동의서 철회 제한 규정의 경우 내년 2월께 도정법 시행령 개정으로 마무리한다는 구상이다.
한편 이번 9ㆍ2대책에서 정비사업 이외 분야의 주요 개선 내용은 다음과 같다.
먼저 주거 취약 계층 지원 강화와 관련해서는 ▲노후 다가구주택 등의 매입 후 1인용 소형주택으로 리모델링ㆍ재건축해 공공임대로 공급(리모델링 매입임대)하는 안(1000호→3000호) ▲`집주인 리모델링 임대 시범 사업(집주인이 노후 주택을 주거 취약 계층을 위한 임대주택으로 개량할 경우 그 비용을 저리로 지원하고 위탁 관리자인 LH는 집주인에게 매월 임대 수익을 확정 지급하되 리스크 분담 차원에서 월차임의 일정 비율을 수수료로 부과하는 방식)` 추진 ▲고령층 전세임대 신설(2000호) 및 대학생 전세임대 물량 확대(3000호→5000호) ▲매입ㆍ전세임대 조기 공급 추진 ▲`공공실버주택` 공급(2016년 650호, 2017년 650호) ▲대학생을 위한 행복주택(1500호)ㆍ행복기숙사(2000호 내외) 공급 활성화 ▲주거비 지원 강화 등이 망라됐다. 이를 통해 확대되는 공급량이 내년 한 해에만 1만150호에 달하는 것으로 정부는 추산하고 있다.
이어 `뉴스테이` 활성화와 관련해서는 ▲연내 1만4000가구에 대해 리츠영업인가를 완료하고 LH의 토지를 활용한 4000가구 공급 등 시범 사업의 성과 가시화 ▲내년 공급량을 최대 2만가구(재개발ㆍ재건축 지역 활용해 4000가구 내외 공급)로 확대 ▲재무적 투자자 등의 적극적 참여 유도 ▲관계ㆍ하위 법령 정비 등이 제시됐다.
마지막으로 원 스톱 주거 지원 안내 시스템 구축과 관련해서는 ▲`마이홈 포털 및 콜 센터 구축 ▲오는 12월 1일부터 마이홈 상담 센터 운영 등의 내용이 담겼다.
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