1. 문제의 소재
최근에는 분양신청을 하여 놓고도 분담금 증가 등을 이유로 하여 분양계약 체결 기간에 이를 체결하지 않음으로써 청산자가 되는 경우가 종종 있다. 그러나 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」에서는 분양계약 체결 기간에 계약을 체결하지 않았다고 해서 청산자 지위를 인정하는 규정도 없고 기본적으로 분양계약 관련 규정도 존재하지 않는다.
즉, 위 규정은 국토교통부 고시 표준 정관에 포함되어 있는 내용으로서 일선 정비사업조합(이하 조합)에서는 위 국토교통부 고시 내용을 근거로 수정ㆍ보완하여 해당 조합의 정관을 제정하였는 바, 거의 모든 조합 정관에서 분양계약 체결 기간에 계약을 체결하지 않으면 `분양신청 기간 내 신청을 하지 않았거나 (가사 하였다고 하더라도) 분양신청 기간 내 신청을 철회한 경우에 준하는 것`으로 보아서 현금청산자 지위를 인정하고 있다.
과거에는 위와 같은 규정이 있다고 하더라도 부동산 대세 상승기 등 정비사업에 우호적인 사업 여건하에서 분양계약 미체결자를 찾기 쉽지 않았으나 최근에는 멀쩡히 분양신청까지 해 놓고도 계약을 체결하지 않는 등으로 관리처분인가 후에도 청산자가 추가로 발생하는 바람에 조합 입장에서는 난감한 경우가 한둘이 아니다.
2. 분양계약 미체결로 인해 청산자 지위를 취득하는지 여부
대법원에서는 분양신청 기간 후 분양계약을 체결하지 아니한 자의 청산금 지급 의무가 발생하는 시기는 관리처분계획에서 정한 분양계약 체결 기간의 종료일 다음 날이라고 판시하고 있다. 그렇다면 이 경우 조합원 지위 상실 시기 역시 관리처분계획에서 정한 분양계약 체결 기간의 종료일 다음 날로 보아야 할 것이다.
위에서 보듯이 대법원에서는 도정법에 규정이 없다고 하더라도 조합 정관을 근거로 하여 일응 분양계약 미체결자의 청산자 지위 획득(반대로 조합원 지위 상실)을 인정하고 있다.
3. 관리처분인가 후 청산자 지위 취득 주장
한편 위와 같은 대법원 판례가 있긴 하지만 위 판례는 실제로 일선 조합에서 분양계약 체결 절차를 진행한 경우를 전제로 하는 바, 일선 조합에서 분양계약 체결 절차를 진행하지 않은 경우 분양신청 한 조합원이 자신은 나중에 이뤄질 분양계약 체결 절차에서 분양계약에 응하지 않을 것임을 표시하고 사전에 청산금 수령을 주장할 수 있는지 가끔 문제되는 경우가 있다(실무적으로는 분양신청 한 조합원이 나중에 분양계약 체결 절차에 응하지 않을 것임을 미리 표시하고 조합을 상대로 행정법원에 청산금 지급을 구하는 소송 형태로 발현된다).
그러나 분양계약 체결 절차가 진행되지 않은 상태에서 분양신청까지 한 조합원이 분양계약 체결 절차에 사후적으로 응하지 않을 의사를 표명하였다고 하더라도 정관상 요건이 충족되지 않았는 바, 여전히 조합원 지위에 있기 때문에 청산금 지급 청구는 부당하다고 할 것이며 예외적으로 「민사소송법」에서는 미리 청구할 필요가 있을 경우 등에 `장래이행의 소` 등의 형식을 빌려 일정 부분 제소를 허용하는 경우도 있으나 원고들이 내세우는 `사후에 분양계약 체결 절차를 실제로 진행하고 나서 소송을 제기하면 그 이전에 신탁등기 의무 등 이행을 강제 받게 되거나 혹은 사후에 조합의 청산금 지급 자력이 부족해질 수 있다는 등의 필요성`은 원고들의 주관적이고 개인적인 불만 내지 의혹에 불과한 바, 그와 같은 개인적 불만 내지 의혹을 개선하고자 하는 것은 공론을 거친 입법의 영역이지 실정법 해석을 본연의 업무로 하는 사법부의 업무 영역은 벗어난다고 할 것이다.
4. 조합이 분양계약 체결 절차를 강제할 수 있는지 여부
오히려 일선 조합에서는 분양신청을 해 놓고 계약을 체결하지 않는 조합원의 경우 조합이 분양계약 체결 절차 자체를 강제적으로 구하거나 혹은 소송으로써 강제할 수 있는 방법이 있는지 등에 대한 자문을 해 오는 경우도 많다고 할 것이다.
이에 대해서도 여러 논리들이 있으나 분양신청 기간 만료일 즉, 관리처분계획 수립 기준일을 근거로 하여 청산 대상자와 분양 대상자가 구분 확정되므로 그 후에 진행되는 분양계약 체결 절차는 확인적 의미에 불과하다고 하는 견해도 있고(즉, 미체결자에 대해서도 분양 대상자로서 분담금 납부 의무가 인정되는 바, 별도의 강제 조치 자체가 필요 없다는 논리로 이해된다), 실무적으로 분양신청 절차 외에 분양계약 체결 절차의 필요성을 인정할 수밖에 없고 정관상 근거가 있다면 미체결을 통해서 조합에서 이탈할 수 있는 자유를 인정하고 있으니 그와 같은 권리를, 더 나아가 계약 체결 자체를 조합이 강제할 수 있는 근거는 없다는 견해도 있는 것으로 보이나 더 많은 논의가 필요한 것으로 보인다.
5. 결어
분양계약 자체가 도정법상 근거가 없고 분양신청 절차에 근거한 관리처분계획과 분양계약 간의 상관관계, 그 법적 성질 등에 대한 추가적인 논의가 필요하다고 보이며, 차제에 도정법 개정 시에는 분양계약 관련 규정을 명확히 하여 실무상 발생하는 문제점들이 해소되기를 기대해 본다.

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