[아유경제=유준상 기자] 서울 용산구 이촌1동 일대(일명 동부이촌동) 고급 아파트의 한 축을 담당해 온 이촌현대아파트(이하 이촌현대)의 리모델링사업이 오랜 동면에서 깨어나 기지개를 켜고 있다.
한강 조망과 교통ㆍ교육ㆍ문화시설 등 입지적 장점을 지녔음에도 사업 위축으로 그간 잠들어 있던 이촌현대는 작년 4월 「주택법」 일부 개정안 시행으로 인해 `수평증축` 방식도 세대수 15% 증가가 가능해지자 올해 3월부터 사업계획승인 동의서를 받기 시작, 최근 시공자 선정을 위한 입찰에 착수하는 등 사업 본격화에 나섰다.
높은 기존 용적률 탓에 재건축보다 리모델링이 `적합`… 수평증축 방식에 최적화
이촌현대 리모델링사업은 단지의 특성과 사업 조건을 충분히 고려해 `수평증축` 방식을 택했다. 이를 두고 일각에서는 재건축과 수직증축 방식을 선택하지 않은 것을 의아해 하지만 조합과 유관 업계 관계자들의 생각은 다르다.
이미 상당한 용적률을 적용받았을 뿐만 아니라 구역 면적이 적다 보니 기부채납 비율 등을 고려하면 재건축보다 리모델링으로 가는 게 수익성이 높다는 판단이 자리하고 있다. 여기에 수평증축 방식으로도 세대수 15% 증가가 가능해지고 아파트 동 사이에 수평증축 할 여유 공간이 있는 만큼 노후한 아파트를 수직증축 하느니 수평증축을 하는 게 주민들의 권익 극대화에 부합한다는 설명이다.
오는 8월 20일 시공자 입찰마감… 올겨울 이주 목표로 사업에 `박차`
이러한 배경을 안고 리모델링사업을 추진 중인 이촌현대 리모델링주택조합(조합장 김하영ㆍ이하 조합)은 현재 시공자 선정 작업에 한창이다. 조합이 지난 10일 개최한 현장설명회에는 ▲현대건설 ▲포스코건설 ▲삼부토건 등 3개 건설사가 참여했다. 입찰마감은 원래 이달 30일 예정이었으나 조합 내부 사정으로 인해 오는 8월 20일로 연기됐다.
조합은 이에 따라 오는 9월 초순 시공자선정총회를 개최할 예정이며 건설사들이 이곳 시공권에 적극적인 관심을 나타내 무난하게 시공자를 선정할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 시공자를 선정하면 조합은 사업계획승인 동의서를 추가로 받아 사업계획승인(행위허가) 신청, 건축심의 및 권리변동총회를 거쳐 올 겨울에는 이주에 들어갈 계획이다.
[인터뷰] 이촌현대 리모델링 김하영 조합장
"성공적인 사업 추진 이끌어 수평증축 리모델링의 본보기 될 것"
이촌현대 리모델링 조합의 김하영 조합장은 2004년 6월 조합 창립총회에서 조합장에 선출돼 현재까지 업무를 수행하고 있다. 그간 우여곡절도 많았지만 김 조합장은 이촌현대의 밝은 미래를 위해 인내해 온 결과 최근 부동산 경기 회복세와 수평증축 세대수 15% 증가 등이 맞물린 `천재일우`의 기회를 맞아 재도약할 수 있었다고 전했다.
다음은 지난 19일 만난 그와의 일문일답.
- 이촌현대 리모델링사업에 대해 설명해 달라/
우리 단지는 준공 후 40년이 지난 아파트로, 노후화가 상당히 진행됐다. 1996년부터 사업 추진에 대한 움직임이 있었지만 당시 리모델링과 관련된 구체적 법안이 없어 옛 건설교통부(현 국토교통부)ㆍ용산구청과 협의 후 총회를 개최해 과반수 동의를 얻어 사업을 시작했다. 이후 2003년 10월 조합설립추진위원회 결성, 2006년 5월 조합설립인가를 받고 현재에 이르렀다.
- 재건축 강세 속에서 리모델링을 추진하는 이유는/
이곳은 건축허가 시 용적률이 무려 263%를 적용 받아 15층 규모로 건축된 상태로, 재건축 시 수익률이 낮다. 또한 아파트 노후화가 심해 10년 이상 소요되는 재건축을 추진할 수 없는 상황이다. 여기에 도로에 접한 2개동의 1층 및 지하에는 상가가 형성돼 있어 재건축 시 동의서를 받는 데 상당한 어려움이 예상되며 막대한 상가 보상비 지출도 염려스럽다. 다행히 리모델링 관련 「주택법」이 개정되면서 수직ㆍ수평증축이 가능해짐에 따라 리모델링사업의 수익성이 크게 개선됐다. 아파트 시세가 3.3㎡당 3000만원 선까지 형성돼 조합원 분담금을 당초보다 절반 이하로 줄일 수 있을 것으로 예상돼 리모델링이 대다수 조합원들에게 지지를 받고 있다.
- 이곳 사업 방식인 수평증축 리모델링의 특징은/
우리 단지는 입지적 특성을 고려할 때 수평증축 방식을 추진하는 데 최적화돼 있다고 해도 과언이 아니다. 우선 구조도면이 없어도 시공이 가능하다는 점은 크나큰 장점이며, 단지 여건상 수평증축을 할 수 있는 여유 공간이 있어 세대수 증가의 최대치인 15% 적용이 가능하다는 점도 장점이다. 분당(경기 성남시)을 제외하고 수평증축을 성공적으로 추진한 사례가 전무하다시피 한 만큼 `일반분양가 극대화-조합원 분담금 최소화`란 목표에 걸맞은 성과를 낼 수 있도록 최선을 다할 것이다.
- 이촌현대만이 가지고 있는 개발 호재와 입지적 장점은/
지난 3월 서울시가 우리 단지와 인접한 지역에 대한 메가톤급 개발계획을 3가지 발표한바 있다. 첫째는 우리 단지 앞 강변북로를 지하화하고 상층부는 공원으로, 강변은 백사장으로 조성해 교육 및 체험 공간을 만든다는 것이다. 특히 노들섬에는 국악당과 콘서트 홀을 건축한다는 계획이다. 둘째는 경원선 `용산역~반포대교` 구간을 지하화한다는 계획으로, 우리 단지 32동 바로 후면으로 철로가 지나가는 만큼 큰 호재가 아닐 수 없다. 셋째는 현재 수원 광교에서 강남역까지 단축 운행 중인 광역 전철 신분당선이 당초 계획대로 이촌을 지나 용산으로 들어설 계획으로, 이 경우 강남까지는 13분, 삼송(고양시)까지는 19분 정도 소요돼 접근성이 크게 향상될 것으로 예상된다.
- 앞으로의 계획은/
시공자가 선정되면 곧바로 사업설명회 및 임시총회를 개최해 동의율을 80%까지 끌어올려 행위허가(사업계획승인)를 득할 예정이다. 이후 조합설립 변경인가, 건축ㆍ도시계획 심의를 거쳐 12월께에는 권리변동총회를 개최해 올 겨울에는 이주를 진행할 계획이다. 이주 기간을 6개월로 잡고 내년 중반기 중 착공에 들어가게 되면 2018년 하반기엔 입주가 가능하리라 본다.
- 조합원들에게 전하고 싶은 말은/
수평증축 방식으로 리모델링사업을 성공하기에 `표본`이 될 만한 단지가 거의 없다. 「주택법」 개정으로 천재일우의 기회를 맞은 지금 성공적으로 사업을 마무리해 우리 단지가 그 표본이 될 수 있도록 최선을 다할 것이다. 리모델링사업에 기대를 걸고 10년 이상 기다리다 보니 상당히 지쳐 있는 것 같다. 하지만 이 같은 기다림 끝에 최근 전화위복의 기회를 맞았다. 리모델링사업이 수익성이 없다는 생각은 이제 구시대적 발상이다. 우리 모두가 힘을 모아 조기 착공에 적극 협력해야 할 때가 온 것이다. 또한 더 이상 손을 댈 수 없을 정도로 노후한 아파트는 관리비 상승을 부추긴다. 금리 1% 시대를 맞아 이주비ㆍ분담금 부담이 줄어든 만큼 생각의 전환과 변화에 대한 도전을 통해 밝은 미래를 공유했으면 좋겠다.
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