[아유경제=유준상 기자] 비 온 뒤에 땅이 굳는다고 했던가. 이 말이 유달리 잘 어울리는 재개발 구역이 있어 눈길이 쏠린다. 주인공은 바로 서울 관악구 봉천4-1-3구역이다. 이곳은 지난 수년간 온갖 어려움 속에서도 매 순간마다 이를 극복하고 오늘에 이르렀다.
김창운 체제로 오랜 추진위 옷 벗고 조합 옷 입다!
2014년 5월 봉천4-1-3구역 재개발사업이 받은 조합설립인가는 이곳 주민들에게 매우 뜻깊은 일이었다. 사업 추진에 발목을 잡았던 태생적 한계를 스스로 극복해 낸 결과라는 이유에서다. 이곳은 1973년 12월 당시 건설교통부(현 국토교통부)에 의해 일찍이 자력 재개발 구역으로 지정되고 각 가구별로 사업 진행을 해 오던 곳으로 도중 합동 재개발 방식으로 전환하면서 여러 고충을 겪었다.
조합설립동의서 징구에 있어 토지등소유자 400명이 거주하는 구역 내 동의율이 충족됐음에도 98명이 거주하는 존치 지역도 포함시켜 동의서를 징구하라고 서울시가 지시를 내림에 따라 조합 설립에 필요한 동의율이 4%가량 부족한 상황에 이르렀다.
수년간 이 문제는 해결될 기미가 보이지 않았고 사업은 정체될 위기에 처했다. 하지만 2013년 5월 현 김창운 조합장이 추진위원장으로 선출되면서 비로소 정체된 동의율이 상승하기 시작했다. 김 조합장은 존치 지역 주민들을 일일이 찾아 구역 분리에 대해 시와 협의 중이며 실현 가능성이 높다고 설득했다. 그 결과 그가 위원장으로 선출된 지 6개월 만인 그해 12월, 동의율은 76% 수준까지 올라갔다. 이는 작년 3월 조합 창립총회 개최, 그해 5월 조합설립인가라는 `기적 아닌 기적`으로 이어졌다.
국ㆍ공유지 `무상 양도 무상 귀속`에 좌초 위기… 이해관계인 똘똘 뭉쳐 해결
용적률 인센티브 반영한 정비계획 수립… 현재 건축심의 준비 중
기쁨도 잠시. 이번에는 사업성과 관련된 위기가 찾아왔다.
과거 재개발 조합에 무상 양도해야 하는 국ㆍ공유지를 유상 양도하는 조건으로 용적률 인센티브를 제공하는 일종의 관행이 존재했다. 그러나 일부 조합이 용적률 인센티브를 받고 준공이 임박한 시점에 시를 상대로 무상 양도에 부합한 비용을 환급하라는 소를 제기하는 일이 빈번해지자 시는 2010년 12월부터 일괄적으로 재개발 조합에 국ㆍ공유지 유상 양도 불가 지침과 동시에 부여 받은 용적률을 하향하도록 정비계획 변경을 지시한 것이다. 봉천4-1-3구역에게도 조합설립인가 다음 달 공문이 내려왔으며 이에 따르면 당시 부여 받은 용적률(275.93%)이 25%가량 감소, 일반분양분 80여 가구의 손실 발생으로 인해 사업 존폐가 거론될 정도의 위기에 직면했다.
하지만 이 같은 위기 또한 김창운 조합장을 비롯한 이곳 조합원들의 사업 의지를 꺾지 못했다. 정비사업전문관리업자 등 유능한 협력 업체의 조언과 구청의 지도, 시의 정비사업 아카데미 교육 등 모든 수단을 동원해 문제 해결에 집중하기 시작했다. 그 결과 서울시의 `무상 양도 무상 귀속` 기준의 법적 근거에서 국ㆍ공유지라도 준공검사서가 없으면 무상 양도가 불가하다는 내용을 찾아냈다. 시의 요구에 부합하면서 조합의 실익도 극대화할 수 있도록 국ㆍ공유지 유상 양도가 가능해진 것이다. 덕분에 기존 용적률에서 추가 인센티브를 받아 277.48%까지 상향한 결과를 반영해 정비계획을 수립, 올해 2월 26일 정비구역 변경지정 고시를 받는 쾌거를 달성했다. 문제가 발생한지 1년도 채 되지 않아 난관을 극복하고 조합은 현재 건축심의를 준비 중이다.
[인터뷰] 봉천4-1-3구역 김창운 조합장
"문제는 문제일 뿐… 강한 사업 의지와 구성원 간 신뢰로 극복 가능"
봉천4-1-3구역은 매 사업 단계마다 고비를 맞았다. 하지만 이 같은 위기도 김창운 조합장의 사업 의지를 꺾지 못했다. 김 조합장은 문제는 문제일 뿐이며, 강한 사업 의지와 구성원 간 신뢰만 있으면 이를 극복할 수 있다고 강조했다.
지난 19일 그를 만나 위기 극복 노하우와 봉천4-1-3구역 재개발사업에 대한 전반적인 이야기를 들어 봤다. 다음은 그와의 일문일답.
- 재개발사업을 진행해 오면서 가장 기억에 남는 사건은/
조합설립동의서를 징구할 당시, 사업 방식 혼재로 인해 자력 방식에 의한 개별 택지 내 주민까지 포함해 75%를 받아 내는 데 상당한 어려움이 있었다. 그때 우리를 이해해주시고 선뜻 동의해주신 조합원들에 대한 고마움이 아직까지도 가슴속 깊이 남아 있다.
- 이 사업의 최대 현안은/
일찍이 자력 재개발 구역으로 지정된 것이 외려 사업 진행을 가로막는 `올가미`로 작용하고 있다. 사업 방식과 시행자가 서로 달라 전혀 이해관계가 없는 존치 지역까지 하나의 구역으로 묶여 있는 탓에 매 사업 단계마다 총회 의결정족수 부족을 염려하고 있기 때문이다. 이에 구역 분할을 최우선 과제로 삼고 해결책을 강구하고 있다. 현재 시 및 구와 협의 중으로 행정업무가 진행되고 있어 분할은 머지않아 실현될 것이라 보고 있다.
- 봉천4-1-3구역만이 가지고 있는 개발 호재와 입지적 장점은/
서울 강남 지역에 위치하면서 관악산 등 경관이 수려하다는 점이 크나큰 장점이다. 개발이 이뤄지면 주변의 대단위 아파트 단지와도 조화를 이룬다. 특히 지하로 계획된 경전철 서부선이 연장되면서 우리 구역을 경유하게 됐다. 860가구를 건립하게 되는 건축계획과 회복세에 있는 주택 경기가 맞물리면서 분양 리스크가 줄어든 점은 조합원 수익 창출에 매우 큰 기여를 할 것으로 보인다.
- 향후 계획은/
곧 건축심의를 신청할 예정에 있으며 관계 기관과 충분히 협의를 하면서 준비를 진행 중인 만큼 심의 기간이 단축되고 사업시행인가 또한 수월할 것으로 예상된다. 내년 상반기에는 시공자 입찰을 진행해 선정까지 마무리할 예정이다.
- 조합원들에게 전하고 싶은 말은/
그동안 여러 위기들을 겪었지만 중요한 것은 어떤 문제를 겪었느냐가 아니라 사업에 대한 열정과 지속적인 노력인 것이다. 조합은 앞으로도 조합원들로부터 신뢰를 받을 수 있도록 최선을 다할 것이며, 관련 기관 및 협력 업체 등과도 머리를 맞대고 우리 구역의 숙원 사업인 재개발사업을 빠른 시간 내 완수할 수 있도록 사업시행에 최선을 다할 것을 약속드린다.
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