살다 보면 분쟁이 없기를 바라지만 모든 게 뜻대로 될 일은 아닐 것이다. 여기저기서 분쟁이 일어나고 때로는 법정에 서서 얼굴을 붉힐 일들이 발생할 수도 있다.
그중 부동산과 관련된 분쟁은 재산권이 걸린 문제이기에 당사자들에게 큰 영향을 끼치게 된다. 이 중 토지와 관련된 문제는 소유권 분쟁, 임료 분쟁, 명도 문제 등이 있을 수 있는데 이는 계약, 소유관계가 명확한 편이기에 해결 방법이 수월한 편에 속한다.
그러나 건물과 관련된 분쟁의 경우에는 사안이 복잡한 편이다. 예를 들면, 공사가 어떤 사정으로 중단된 건물의 경우 건축주와 시공자, 더 나아가 시공자가 변경되는 경우 승계한 시공자와의 건축비 지급을 둘러싼 분쟁이 발생하는 경우가 있다. 이 경우 문제가 되는 것은 이해관계인을 둘러싸고 공사계약의 변경 문제, 공사비의 변동 문제, 공사비의 지급 문제가 대두될 수 있다. 나아가 정비사업의 경우 조합과 기존에 선정된 시공자 사이에 어떤 사정으로 시공자 변경을 해야 하는 경우가 이에 해당할 것이다.
또한 정비구역에 일부 편입되는 건물에 대하여는 단순히 편입 면적에 대한 보상으로는 문제가 해결되지 않는다. 잔여 건물을 종전의 용도로 사용하기 위해서는 단순히 절단된 면적을 보수하는 것이 아니라 종전의 효용을 유지하기 위하여 설계 변경이 불가피한 경우가 많다. 예를 들어 절단되어 나가는 부분에 계단실이 위치한다면 나머지 잔여 면적에 계단실의 설치가 적법한지, 적법하지 않다면 나머지 부분의 설계를 변경하므로 적법하게 계단실을 설치할 수 있는 방안을 찾아야 하는 것이다. 조합에서는 이 문제를 애초에 명확하게 다루어 주어야 하는데 현실에서는 단순히 편입 부분의 면적을 중시하여 두루뭉술하게 보상하는 경우가 많아 분쟁이 발생하고 결국 소송까지 발생하는 경우가 있다. 이밖에 세입자와의 유익비 분쟁, 정비기반시설의 무상 양ㆍ수도 협의를 진행하기 위하여 기반시설의 공사비 산정 분야도 이에 해당한다 할 것이며 공사 중 마감재와 관련된 특화 부분 관련 분쟁도 이에 해당한다.
그러나 막상 이러한 건축 분쟁을 해결하기 위한 원가 계산의 경우 용어도 생소하거니와 개념도 일반적이지 않아서 어려움이 많다. 이하에서 이를 간략하게 다루어 봄으로써 독자들의 이해를 돕고자 한다.
건축 감정의 공사 원가 계산 기본 개념
보통 재화의 경우 수량에 단가를 곱한 것이 금액이 되는데, 공사 원가 계산도 수량에 단가를 곱해야 하지만 공사는 공종별로 구분되어지고, 재료비 및 인건비, 각종 간접비용 등이 발생하므로 이를 반영할 필요성이 있다. 이를 고려하여 다음과 같이 정리하게 되는데, 공사량에 일위대가(공사에 사용된 대금에 대한 명세를 기록한 문서)를 곱하여 (순)공사비 내역을 산출하고 여기에 간접비용을 고려하면 공사 원가 계산이 되는 구조이다.
산정 절차 및 방식
공사 원가 계산은 공사량 산출 근거 작성 → 일위대가 표 작성 → (순)공사비 내역서 작성 → 공사 원가 계산서 작성의 순으로 이루어지게 된다.
ㅇ공사량 산출 근거 작성 : 먼저 설계도면과 시방서 등을 통해 공종별로 공사량을 산출하게 된다. 예를 들어 외벽 철골 공사를 할 경우 스터드 앵커나 플레이트, H빔, 철골 조립, 콘크리트 타설 등 여러 가지 공종이 합쳐져야만 하나의 공사가 완료되는데 여기서 각 공종별로 물량을 산출하는 작업, 즉 앵커가 몇 개 소요되고 플레이트나 H빔, 철골이 얼마나 소요되는지 산정하는 것이 이에 해당한다.
ㅇ일위대가 표 작성 : 일위대가란 말은 특히 생소한데 이는 문자적으로 한 개 단위당 가격이라는 뜻이다. 예를 들어 벽지 바르기 1㎡당 일위대가는 자재비인 벽지, 풀과 도배공의 노임(품삯)이 더하여진 것인데 이 일위대가에 벽지 바르기 면적을 곱하여 벽지 바르기 시공비용을 산출하게 된다. 또한 정부 지방자치단체 등 공공기관이 발주하는 공사의 공사비는 자재비, 노무비, 장비비, 가설비, 일반 경비 등 1430개 항목으로 나누어져 정부 고시가격에 따라 산출된다. 이때 적용되는 정부 고시품(공량)이 바로 `표준품셈(어떤 일에 소요되는 재료의 수량과 노무 공량을 셈하는 기준)`이며 이를 이용하여 해당 공종별로 자재비나 인건비의 수량과 단가를 산정한 표가 일위대가 표이다. 이때 자재비의 단가는 물가 정보지를 이용하고, 인건비는 시중 노임 단가를 통해서 산정한다. 구체적으로 공사 진행을 위하여 외벽 부분에 설치하게 되는 외부 쌍줄비계의 설치나 해체 시 필요한 강관의 수량이나 이음 철물의 수량, 비계공의 인건비 등은 `표준품(매매계약을 위해 표준으로 정한 물품)`에 의한 수량으로 결정하고 여기에 물가 정보에 의한 자재비, 시중 노임 단가에 의한 노무비를 고려하고 경비를 반영하여 한 공종의 일위대가 표를 작성하게 되는 것이다.
ㅇ(순)공사비 내역서 : 위에서 산출한 공사량과 표준품셈을 곱하여 산정된 공종별 공사 금액을 합하여 놓은 것이 (순)공사비 내역서이다. 각 부분의 공사비 내역서를 모두 합하게 되면 전체 공종의 공사비 내역서가 완성된다.
ㅇ공사 원가 계산서 : 이제 산정된 전체 공사비 내역서에 공사의 규모나 종류, 기간에 따른 간접비용을 고려한 금액이 공사 원가 계산서가 되는데, 기획재정부 계산예규 및 회계예규나 조달청 공사 원가 계산 제비율 산정 기준에 의해 결정된다. 규모가 큰 관급 공사에 주로 적용되며 규모가 작은 단순 공사의 경우에는 일괄 일정 비율로 간접비용을 계산하게 된다.
이상 공사 원가 계산의 방법 및 절차를 간략하게 살펴보았다. 최근 주택 경기가 살아나면서 그동안 지지부진하던 사업들이 기지개를 켜고 사업을 재개하려 하고 있다. 이 경우 건축 분쟁이 발생하는 경우 조합 측이 이러한 개념을 미리 숙지하고 실무에 임하게 되면 많은 도움이 되리라 본다.
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