최근까지 주택시장의 절벽 현상이 장기화됨에 따라 주택시장은 왜곡되었고, 결국 전세 대란이라 부를 수 있는 현상까지 나타나게 되었다. 서민들은 주택을 소유할 수도 없을 뿐만 아니라 전세를 얻는 데에도 지나친 부담이 가중되어 소비 심리는 위축되고 국가의 실물경제는 붕괴되어 가고 있다.
이런 와중에 정부(국회 포함)는 주택시장의 회복이 서민 경제를 회생시킬 수 있는 대안이라 판단하고, 각종 규제를 완화 또는 폐지하기에 이르렀다. 최근까지 정부가 취한 정책으로는 제한적 분양가상한제 폐지, 용적률 및 임대주택 건설비율 완화 등이 있다.
이러한 일련의 주택시장 활성화 정책은 국민들의 수요를 자극하여 거래량과 가격의 상승을 가져왔고, 정비사업지에서는 사업성 제고라는 기대효과를 불러일으켰다.
하지만 정부의 정책은 외적 측면만 보면 주택시장을 활성화시키는 효과를 가져왔다 할 수 있으나 내적 측면인 정비사업지의 입장에서 살펴봤을 때 피부로 와 닿는 효과는 미미하다.
용적률이나 임대주택 건설비율의 완화는 공공의 성향에 따라 다소 적용상의 차이가 있고, 법적상한용적률은 과밀억제권역의 경우(「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3) 소형주택을 의무적으로 건설해야 하므로 보장에 한계가 있다. 더군다나 소형주택은 법적상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 일정 비율을 의무적으로 부담하도록 되어 있어, 공공이 정비계획용적률로 정비기반시설 등의 기부채납은 물론 설치비용까지 정비사업지에 부담시키고 있는 것이 작금의 실정이다.
정비사업지는 사업의 형태에 따라 다소 차이가 있으나 사업을 진행시키기 위해 임대주택ㆍ정비기반시설ㆍ소형주택 등을 기부채납 하게 된다. 최근 정부가 각종 규제를 완화 또는 폐지하는 것으로 생색을 내고 있으나 궁극적으로 정비사업지의 사업성을 제고시킬 수 있는 방안에 대해서는 등한시하고 있는 것 같다.
방안의 일례로 법적상한용적률의 보장을 들 수 있다. 이를 위해 정부는 기준용적률과 정비계획용적률을 상향하고, 소형주택 건설비율을 폐지하거나 과밀억제권역에 대해서는 법적 하한선을 없애야 한다. 그리고 정비기반시설 등의 설치비용을 공공(정부 포함)이 부담해 주어야 마땅하다. 법에서도 정비기반시설의 설치비용은 공공이 전부 또는 일부를 부담하도록 되어 있다(「도시 및 주거환경정비법」 제60조제2항, 시행령 제58조).
하지만 공공은 과거 호황기의 법 적용 자세와 보수적인 법 해석을 통해 `할 수 있다`는 임의규정을 강행규정화하여 적용하였고, 지금도 이를 당연시하고 있다는 것이 문제이다. 법 해석은 국민을 위해, 국민을 위한 것이어야 한다. 그런데 임의규정을 당연히 강행규정화하는 것은 국민을 존중하는 법 해석일 수 없으며, 이는 편의적 행정이라 할 수 있다.
일례로 정비기반시설인 상수도에 대해 살펴보자. 해당 정비사업지는 기부채납 된 토지에 상수도시설을 설치하게 되고, 이때 토지는 물론 설치비용까지 부담하고 있다. 법에서는 수도사업자는 비용 발생의 원인을 제공한 자에게 필요한 비용의 전부 또는 일부를 부담하게 할 수 있다(「수도법」 제71조제1항)고 규정하고 있다.
하지만 일반적으로 공공은 정비사업지에 정비기반시설의 설치를 위한 토지뿐만 아니라 설치비용까지 부담시키면서 추가적으로 `원인자부담금`이라 하여 상수도 원인자부담금까지 부담시킨다. 그리고 상수도 원인자부담금의 산출 기준은 기존 세대수를 무시하고 신축되는 세대수를 기준으로 하고 있다.
정비사업지의 토지등소유자의 구성은 사업 형태에 따라 다소 차이가 있으나, 일반적으로 공동주택ㆍ다세대주택ㆍ다가구주택ㆍ단독주택 그리고 상가 소유자로 구성되어 있다. 그런데 특히 다세대주택을 소유하고 있는 토지등소유자는 인근의 공동주택에 전세를 얻을 수 없는 열악한 경제력을 보유하고 있다.
그럼에도 불구하고 공공은 정비사업을 한다는 이유로 정비사업지의 토지등소유자에게 과도한 부담을 지우고, 심지어 정비기반시설에 있어 설치할 수 있는 토지ㆍ설치비용 그리고 이와는 별도로 부담금까지 부담시키는 것은 명백히 잘못된 것이다.
정비사업의 특성상 정비기반시설을 설치할 수 있는 공간 확보를 위해 최소한의 토지를 정비사업지가 기부채납 하는 것은 불가피할 것으로 보이지만 설치비용을 정비사업지에 부담시키는 것은 공공의 의무를 회피하는 것이며, 한편으로 임의규정을 일방적으로 강행규정화하여 원인자부담금을 정비사업지에 부담시키는 것은 더욱 문제가 있다고 할 것이다. 그리고 원인자부담금의 산출 근거에서 기존 세대수를 무시하고 신축 세대수만을 기준으로 산정하는 것은 공공의 책임을 포기하는 처사이다.
최근 법 적용의 불합리한 점을 인식하고 정비기반시설과 관련하여 공공의 책임을 자각하고 있는 지자체도 있음은 반가운 일이나, 대체적으로 정비기반시설과 관련된 부분을 전적으로 정비사업지에 부담시키는 것은 분명 문제가 있다. 이에 정비기반시설 설치비용은 공공이 당연히 부담하고, 원인자부담금은 신축 세대수에서 기존 세대수를 뺀 차이만큼만 정비사업지에 부담시키는 방향으로 정책을 전환시키는 것이 타당하다.
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