`기준용적률` 개념 도입해 공공이 인센티브 주는 것처럼 포장… 조세 형평에 맞지 않는 권력 남용인 만큼 법제 개선 통해 공공이 기반시설 설치 및 비용 부담해야
정부(국회 포함)는 정비사업지에 대해 지나친 부담을 지게 한 책임을 져야 한다. 정비사업지는 일차적으로 기준용적률에서 정비계획용적률을 적용 받기 위해 정비기반시설 등을 기부채납 하고, 다음은 정비계획용적률이 확정되면 법적상한용적률까지 적용 받기 위해 소형(임대)주택을 일정 비율 건설하도록 되어 있다. 그리고 과밀억제권역에 해당되는 정비사업지는 의무적으로 소형주택을 건설하여야만 한다.
이에 정비사업지는 정비기반시설 등을 기부채납 하게 되어 사업성은 나빠지고, 주택시장의 침체와 맞물려 정상적인 사업을 진행할 수 없는 상황이라 할 수 있다. 이를 타개하기 위해서는 정부가 법적상한용적률을 보장하면서 소형주택 의무 건설비율을 폐지해야 한다. 그리고 정부기반시설 등에 대한 부분도 공공(정부 포함)이 부담해야 하는 것이 당연하다.
「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」에서 `정비기반시설`이라 함은 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용 주차장ㆍ공동구 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서, 같은 법 시행령으로 정하고(도정법 제2조제4호, 시행령 제3조), 주요 정비기반시설의 건설에 소요되는 비용에 대해서는 공공이 전부 또는 일부를 부담할 수 있다(도정법 제60조제2항, 시행령 제58조)고 규정되어 있다.
하지만 정비사업지에 대한 공공의 행태를 보면, 정비사업지가 정비기반시설에 대한 대지를 기부채납 함에도 불구하고 법에서 임의규정으로 정하는 설치비용의 부담까지 정비사업지에 떠넘기고 있다.
정비사업지에서 법적상한용적률을 적용 받기 위해 정비기반시설의 설치비용을 부담하는 것이 당연시되고 있으나, 이는 아주 잘못된 것으로 공공이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법)」을 잘못 해석함에서 비롯된 것이다. 국계법에서 제3종일반주거지역의 경우 법적하한용적률을 220%로 정하고 있고, 공공은 이를 기준용적률이라는 개념을 도입하여 마치 공공이 정비사업지에 인센티브를 제공하는 것처럼 포장하고 있다.
주택시장이 활황일 때 공공이 임의규정을 강행규정화하여 당연히 정비사업지에서 정비기반시설의 설치비용 등을 부담하는 것으로 적용하여 왔으나 작금의 주택시장하에서는 공공의 법 적용에 대해 심각하게 고민해 봐야 한다.
만약 정비기반시설과 관계없이 정비계획용적률을 상향 조정한다면 기준용적률은 의미가 없어질 수 있다. 어떤 공공이 제3종일반주거지역의 경우 정비계획용적률을 280%로 정하였다면 기준용적률은 의미가 없고, 적용을 받는 정비사업지는 정비기반시설 등의 기부채납에 따라 법적상한용적률을 적용 받을 수 있어 법에서 정하는 소형주택을 건설할 필요조차 없어지는 것이다.
그런데 정부는 침체된 주택시장을 활성화시킨다는 명분을 내세워 제한적인 분양가상한제 폐지, 법적상한용적률의 적용, 기타 주택재개발사업의 경우 임대주택 건설비율의 완화 등의 조치를 취하고 있으나 그 파급효과는 극히 미약하여 시장은 지속적인 완화 정책을 요구하고 있는 실정이다.
그러나 정부가 주택시장을 정상화시키기 위해 임대주택 의무 건설비율의 완화 및 법적상한용적률의 보장 등의 정책을 추진함에도 불구하고 주택시장이 요지부동임은 법적상한용적률 적용의 한계와 정비기반시설 등의 기부채납이 주요인이라 할 수 있다.
새로이 설치된 정비기반시설을 공공에 귀속시키는 것은 가능하다 할 수 있으나 정비사업지에서 기부채납 하는 부분에 대해서는 법적상한용적률을 보장한다는 전제하에 다루어져야 하고, 그 보장은 정비계획용적률의 법적상한용적률까지의 보장이 되어야 한다. 그리고 정비사업지에서 정비기반시설을 기부채납 하는 경우 국ㆍ공유지는 그 범위 내에서 무상으로 정비사업지에 양도하고, 국ㆍ공유지의 토지 가격이 정비사업지에서 기부채납 하는 부분을 초과할 경우 정비사업지에 설치비용을 그 한도 내에서 부과할 수 있도록 해야 할 것이다.
정부가 새로운 정비사업에는 정비기반시설의 사업비를 보조할 수 있도록 정하면서 임의규정을 강행규정화 하여 일반 정비사업지에 일방적으로 설치비용을 부담시키는 것은 권한을 남용하고 있다고 할 것이다. 이에 공공은 자체적으로 최소한 정비기반시설의 설치비용을 부담하는 방안을 강구하여야 하고, 당연히 부담하여야 한다.
일례로 상수도의 경우 정비사업지가 시설 부지 기부채납ㆍ설치비용 부담 그리고 상수도원인자부담금을 신축 세대수 전체를 기준으로 납부한다면, 정부나 공공은 정비사업지의 사업성이나 토지등소유자의 재산 상황과 관계없이 누진과세를 하고 있으므로 조세 형평성에도 맞지 않는다.
따라서 우선적으로 정비계획용적률을 상향 조정하고, 정비기반시설 등의 기부채납과 관련된 법 조항을 정비하여 정비사업에서 기부채납을 하는 경우 법적상한용적률을 보장하여야 한다. 그렇게 되면 소형주택 의무 건설비율은 존재 의미가 없어지므로 폐지되어야 한다. 그리고 정부가 정비사업과 관련된 임의규정을 정비하여 사업이 원활하게 유지될 수 있도록 보장한다면, 정비기반시설 등의 설치 및 그 비용은 공공이 부담하는 것이 마땅하다.
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