정부(국회 포함)는 주택시장의 침체를 타개하기 위한 일환으로 분양가상한제를 폐지하였다. 분양가상한제의 폐지는 주택시장에 활력을 불어넣기에 충분하다 할 수 있으나, 일정 요건에 해당하는 경우 다시 분양가상한제를 적용할 수 있고(「주택법」 제38조의3), 그 요건이 광범위(시행령 제42조의4)하여 효과가 의심스럽다. 더군다나 사업이 동면 상태에 있는 관리처분계획 수립 이전 단계의 정비사업지에는 미약한 효과만을 가져왔을 뿐이다. 이와 같이 정부가 법 완화 또는 폐지를 통해 일어날 수 있는 악영향을 먼저 생각하고 후에 정책을 강구하다 보니 주택시장 활성화 정책의 효과를 기대하긴 어렵다.
결국 근본적으로 정비사업지를 정상화시킬 수 있는 정책을 강구해 보자면 일차적으로 법적상한용적률의 보장을 들 수 있다. 법적상한용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법)」(제78조)과 국계법 시행령(제85조)에서 정하고 있고, 제3종일반주거지역의 경우 용적률은 200% 이상 300% 이하이다. 하지만 도시ㆍ주거환경정비기본계획(이하 기본계획)의 수립권자는 법적상한용적률을 무조건 보장하기보다 기준용적률과 정비계획용적률의 개념을 도입하여 정비사업지로부터 정비기반시설 등에 대한 부분을 기부채납으로 환수하는 방식을 취하고 있다. 따라서 정비사업지에서 법적상한용적률을 그대로 보장받는다는 것은 사실상 불가능하다.
정부는 국계법 시행령을 개정하여 하한선을 상향시킬 수 있는데도 불구하고, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」을 통해 문제를 해결하려고 하다 보니 규제를 완화해도 효과가 나지 않는 상황이 발생한 것이다. 기본계획의 수립권자는 정비사업지로부터 정비기반시설 등을 양도받기 위해 기준용적률을 법적 하한선에 근접하게 정하고, 인센티브제를 적용하여 정비기반시설 등을 기부채납 하는 경우 정비계획용적률을 올려주는 방식을 취하고 있다. 하지만 이는 당연한 조치라 할 수 없다.
정부는 기본계획의 수립권자가 법적상한용적률을 적용하지 않는 것을 예방하기 위해, 조례로 정한 용적률에도 불구하고 법적상한용적률을 정할 수 있는 근거 규정(도정법 제4조의4)을 만들었으나, 그 적용대상을 사업시행인가 신청 이전 사업지로 제한하고 있고, 소도시의 경우 수립권자의 승인을 받아야 하는 점 등을 고려할 시 도정법 제4조의4는 거의 유명무실하다 할 수 있다.
또한 도정법 제30조의3의 소형(임대)주택 의무건설 비율은 과밀억제권역의 경우 기본계획의 수립권자나 정비사업지가 법적상한용적률을 적용받을 수 있는 한계를 정하고 있다 할 수 있으며, 그 한계는 정비계획용적률이 법적상한용적률에 도달해서는 안 된다는 것이다.
따라서 일반적으로 과밀억제권역에 있는 정비사업지에서 법적상한용적률을 적용받기 위해서는 법적상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 일정 비율을 소형(임대)주택으로 기부채납 하고, 정비계획용적률이 정해지거나 정해지지 않는 경우 해당 정비계획용적률을 적용받기 위해 정비계획용적률에서 기준용적률을 뺀 부분을 기부채납 하거나 기부채납 및 인센티브제를 적용받는다.
결과적으로 현행법하에서 사업시행인가 신청 이전 단계에 있는 정비사업지는 법적상한용적률까지 적용받을 수 있다. 하지만 정비사업지의 사업성보다는 사회적 명분에 따라 기본계획의 수립권자가 획일적인 정책을 추진하는 관계로 소형(임대)주택 건설을 당연시하면서 정비사업지가 정비계획용적률을 최대한 적용받기 위해서는 각종 기부채납 등을 하여야 하는 바, 정비사업지에서 법적상한용적률을 적용받기 위해서는 사업성에 비해 출혈이 너무 크다는 것이다.
이런 상황에서 정비사업지의 사업성을 극대화시킬 수 있는 근본적인 해결책은 무엇일까 생각해 보면 의외로 그 해답은 간단하다. 먼저 주택재개발사업의 경우 소형주택 의무건설 비율과 별도로 임대주택을 부담하고 있고, 주택재건축사업의 경우 개발 이익을 부담하고 있으므로 정부는 소형(임대)주택 의무건설 비율을 폐지해도 무방하다.
다음은 국계법 시행령을 개정하여 법적 용적률의 하한선을 상향하는 것이다. 만약 법적하한용적률을 상향하는 경우 기본계획의 수립권자는 정비기반시설 등을 기부채납 받기 위해 정비계획용적률을 상향할 수밖에 없고, 정비계획용적률을 상향하는 경우 소형주택 건설 세대수가 줄어들어 정비사업지의 사업성이 제고되기 때문에 법적하한용적률을 상향시켜야 하는 것이 마땅하다. 그런데 이도 여의치 않으면 정비기반시설의 기부채납 비율을 줄이든지 아니면 공공이 부담하든지 해야 할 것이다.
끝으로 조례에도 불구하고 법적상한용적률까지 적용받을 수 있는 대상을 모든 정비사업지로 확대하는 것이다. 사업시행인가를 받고 사업성이 없어 사업을 추진하지 못하고 있는 정비사업지를 그 적용 대상에서 제외한 것은 형평성을 상실한 것이고, 조례에 정한 경우 법적상한용적률까지 적용받는다는 것은 한계가 있으므로 정부가 생각한 만큼의 부작용은 발생할 일이 없다 할 것이다.
결론적으로 정비사업지에서 법적상한용적률까지 적용받는 것은 충분히 가능하다. 하지만 앞에서와 같이 소형주택과 정비기반시설 등을 기부채납 한 대가로써 법적상한용적률을 적용받는다면 정비사업지의 사업성에 미치는 효과는 반감된다. 그러므로 일단계로 소형주택 의무건설 비율 조항을 폐지하고, 다음 단계로 국계법을 개정하여 법적하한용적률을 상향하고, 공공이 정비기반시설 등을 부담하지 못하는 경우 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 보장하는 것이다.
"가능하지만 적용받기 위한 `출혈` 너무 커… 소형ㆍ임대주택 의무건설 폐지, 법 개정 통한 법적하한용적률의 상향, 기부채납 비율 완화 등 이뤄져야 적용 시 효과 극대화"
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