주택시장 침체 탈출 해법은 `제도의 재정비`에서 탐색 가능…
기본계획 재정립 통한 정비계획용적률 상향ㆍ법적상한용적률 적용이 최선책
정비사업은 「도시 및 주거환경정비법(이하 법)」에서 정한 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 목적으로 추진되는 사업을 말하며, 사업의 종류는 주택재건축사업 또는 주택재개발사업 등(법 제2조제2호)이 있다.
사업시행자인 사업 주체가 법에서 정하는 사업을 추진하기 위해서는 도시ㆍ주거환경정비기본계획(이하 기본계획)이 수립되어야 하며, 기본계획은 10년 단위로 수립된다(법 제3조제1항). 수립권자가 기본계획을 수립하고자 할 때에는 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 지방도시계획위원회(이하 도계위)의 심의를 거친다(법 제3조제3항).
수립된 기본계획에 적합한 범위에서 정비구역의 지정 신청권자(이하 신청권자)는 법에서 정한 요건에 해당하는 구역에 대해 기본계획의 수립권자에게 정비구역의 지정을 신청하고(법 제4조제1항), 기본계획의 수립권자는 도계위 심의를 거쳐 지정을 하게 된다. 그런데 대도시 시장에게 수립권과 지정권이 법으로 주어지게 됨에 따라 인구 50만명 미만의 시(이하 소도시)에도 조례를 통해 그 권한이 위임되는 추세이다. 결론적으로 정비사업은 기본계획의 수립과 정비구역의 지정으로 시행되며, 이때 정비사업지의 사업성이 결정된다.
기본계획에서 정비사업지의 사업성에 영향을 미치는 요소는 정비계획용적률과 기부채납 되는 정비기반시설의 설치 비율 등이다. 그런데 정비기반기설의 공적 부담에 대해서는 일부 지자체를 제외하고 크게 동요하는 기색이 없어 여기서는 정비계획용적률에 대해서만 다루고자 한다.
정비계획용적률은 정부(또는 국회 포함)나 지자체가 법적상한용적률 내에서 정비기반시설 등을 기부채납으로 확보하기 위해 정하여 사용하는 것으로 정비사업지의 사업성과 직결된다. 일례로 제3종일반주거지역의 경우 법적상한용적률은 300%이나, 기본계획의 수립권자가 정비계획용적률을 250%로 정한 경우 정비사업지의 정비기반시설의 기부채납 비율이 과도하더라도 추가적인 용적률을 받을 수 없고, 사업시행자가 법적상한용적률까지 적용받고자 하는 경우에는 또다시 소형(임대)주택을 기부채납 해야 하는 상황이 발생하여 정비사업지의 사업성은 더욱 악화된다.
이에 정부는 수립권자가 기본계획을 수립하거나 변경하고자 하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 주거지역에 대해 조례로 정한 용적률에도 불구하고 법적상한용적률까지 적용할 수 있도록 하여 정비사업지의 사업성을 높이는 노력을 하고 있으나, 이 또한 적용 대상을 최초 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용하도록 하여 대상을 제한하고 있다는 것이다(부칙 제2조).
따라서 법으로 정비사업지는 정비계획용적률과 관계없이 법적상한용적률을 적용받을 수 있는 길을 터놨다 할 수 있으나, 기본계획의 수립권자는 정비기반시설에 대해 기부채납을 받아야 하고 법에서 소형주택 의무 비율을 정하고 있어(제30조의3) 정비계획용적률을 제한할 수밖에 없다.
정비계획용적률의 운영 방법은 지자체의 조례로 상한선을 정하는 경우와, 기준용적률 개념을 도입하여 기준용적률에서 정비기반시설의 기부채납 비율 등 인센티브를 적용하여 법적상한용적률까지 적용받는 경우로 나눌 수 있다.
그런데 대도시는 기본계획을 탄력적으로 운용하여 정비계획용적률을 상한선까지 정할 수 있으나 그 외 다수의 소도시는 수립권자에 의해 획일적으로 정비계획용적률을 적용함에 따라 주택시장의 상황에 순조롭게 대응하지 못하는 면이 있다.
이에 정비계획용적률을 제한하고 있는 지자체는 정비사업지의 사업성이 제고되도록 법적상한용적률까지 적용할 수 있도록 하여야 한다. 일례로 A시의 경우 제3종일반주거지역의 경우 정비계획용적률을 280%로 정한 경우도 있는 바, 해당 지자체의 각 정비사업지의 정비기반시설에 대한 기부채납 비율 등을 고려하여 최대한 높게 책정되어야 할 것이다.
또 인센티브제를 운영하는 지자체의 경우에는 기준용적률이 상대적으로 낮으므로 인센티브를 적용받아 법적상한용적률까지 적용받을 수 있도록 하여야 한다. 하지만 법에서 소형주택 의무 비율 제도를 운영하고 있으므로 법 조항이 사문화될 우려도 있어 법적상한용적률까지의 적용을 기피하나, 현실적으로 정비사업지가 인센티브를 적용받아 법적상한용적률까지 적용받는 것은 불가능하고, 수립권자의 우려는 수치상 가능할 뿐이다.
따라서 정부가 주택시장의 침체의 늪에서 벗어나기 위해 법 완화와 규제 폐지 등을 추진하는 추세이지만 근본적인 해결책은 제도의 재정비에서 찾을 수 있다. 정비사업에 대한 기본계획의 재정립이 우선이다. 지난 세월 동안 정비사업지는 난립된 상태였고, 이를 부추긴 것은 수립권자라는 것이다. 정비사업은 국민의 세금 먹는 하마가 아님을 직시할 때, 장기적인 측면에서 기본계획을 수립하여야 하고, 정비사업지의 사업성도 사전에 예측하여 사업 방식도 정해야 한다.
결론적으로 보자면 앞으로의 기본계획은 정비사업지의 사업성이 고려된 계획이어야 함은 당연하고, 기존에 존재하는 정비사업지에 대해서도 사업성 제고를 위한 정비계획용적률의 상향이 최우선 과제라 할 것이다. 최근 정부가 추진한 분양가상한제 폐지는 시장의 추이에 따라 유동성을 갖는 한시적 대안일 뿐이고, 장기적인 측면에서 정비계획용적률의 상향과 법적상한용적률까지의 적용이 주택시장 절벽 현상을 극복할 수 있는 최선책이라 할 것이다.
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