[아유경제=민수진 기자] 이달 1일부터 시행된 `분양가상한제 탄력 적용`에 분양시장이 들썩거리고 있다. 사실상 폐지된 상한제의 영향이 분양시장에 어떻게 작용할지 궁금증을 자아내고 있기 때문이다.
2007년 「주택법」 개정으로 전면 시행된 `분양가상한제`는 지난달 24일 「주택법 시행령」 일부 개정안이 국무회의를 통과하면서 약 8년 만에 사실상 폐지됐다.
업계에서는 분양가상한제 탄력 적용이 `봄바람`이라는 점에는 대체적으로 공감하고 있다. 하지만 아직까지 그 바람을 타고 실제 `봄`이 올지, 아니면 단순히 바람에 그칠지 갈피를 잡지 못하고 있다.
하지만 ▲전세난 심화 ▲한국은행 금융통화위원회의 기준금리 인하 ▲청약통장 1순위 가입자 증가 ▲전국 미분양 주택 감소 등과 맞물려 분양시장이 오랜 침체기에서 벗어나고 있다는 점에서 이를 고찰해 볼 필요성은 분명히 있어 보인다는 지적이 높다.
"빚내서 집 사라" 정부 메시지에 시장은 `관망세`
기준금리 인하에도 공인중개사 42%만 "실거래가 상승"
전세의 월세ㆍ반전세 가속화… 임차인만 `벙어리 냉가슴`
지난달 12일 한국은행 금융통화위원회는 다음 통화 정책 방향 결정 시까지 기준금리를 2.00%에서 1.75%로 0.25%포인트 하향 조정한다고 밝혔다.
이에 유관 업계 관계자들은 절반 이상이 기준금리 인하 후 주택의 실거래가가 상승하지 않을 것이라고 예상했다.
실제로 지난달 26일 한국감정원이 협력 공인중개사 375명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 최근 기준금리 인하로 인해 ▲주택의 실거래가가 상승할 것이라는 응답은 42.4% ▲호가만 상승하고 실거래가 상승까지는 이어지지 못할 것이란 응답은 40.0% ▲집값이 금리 인하 전 수준을 유지할 것이라는 응답은 10.9% ▲가격 상승 부담으로 매수 수요가 뒷받침하지 못해 호가가 하락할 것이란 응답은 5.9% ▲실거래가 하락할 것이란 응답은 0.3% 등으로 각각 나타났다.
통상적으로 금리가 낮아지면 자산가들이 은행에 모아 뒀던 목돈을 부동산에 투자하고, 대출 이자가 낮아지기 때문에 부동산에 유입되는 자금이 늘면서 경기가 호전되고 이에 따라 분양가도 오른다. 하지만 설문조사 결과에 따르면 10명 중 4명만 이 같은 `공식`이 유효하다고 보는 셈이다.
한 유관 업계 관계자는 "공인중개사들이 더딘 경기 회복과 가계 부채의 영향으로 주택시장을 매우 낙관적으로 보진 않고 있다"고 전했다.
또한 이들은 금리 인하로 인해 전세가 월세로 전환하는 속도가 가속화할 것이라고 전망했다. 집주인들이 전세 주택을 어떻게 할지에 대한 응답은 ▲`반전세`로의 전환(48.8%) ▲보증부월세로의 전환(38.1%) ▲가격 상승을 기대해 처분(8.5%) ▲전세 거래 유지(4.3%) ▲기타(0.3%) 순이었다.
이에 향후 월세 가격에 대해서는 전세에서 월세로 전환한 매물 증가로 월세 가격이 하락할 것으로 본 공인중개사가 `48.3%`로 가장 많았다. 이어 ▲금리 인하 이전 수준 유지(26.4%) ▲전세 가격 상승에 따라 월세 가격 상승(23.5%) 등의 순으로 나타났다.
미분양은 감소세, 신규 분양은 `홍수`
4월 첫 주 전국 6834가구 공급… 월간으론 15년 만에 `최대`
브랜드 아파트ㆍ지역별 신규 분양분 등 인기… 청약 狂風 부나?
국토교통부(장관 유일호)가 부동산시장 규제 완화 기조를 이어 감에 따라 미분양 주택도 지속적인 감소세를 보이고 있다. 분양시장에 감돈 또 하나의 `봄기운`이다.
이에 따르면 올해 2월 말 기준 전국 미분양 주택이 1월(3만6985호) 대비 8.6%(3172호) 하락한 3만3813호로 집계됐다. 미분양 주택은 작년 10월 4만92호에서 같은 해 12월 4만379호로 소폭 증가했으나 이후 감소세를 보이고 있다.
이와 더불어 분양가상한제가 사실상 폐지되자 실수요자들이 분양시장에 몰리고 있다. 이달 첫째 주만 하더라도 전국 10개 사업장에서 무려 6834가구가 공급됐다. 이 중 ▲서울 광진구 `래미안프리미어팰리스` 264가구 ▲경기 하남시 `미사강변리버뷰자이` 662가구 ▲경기 용인시 `힐스테이트기흥` 976가구 등 수도권에 공급된 단지들이 눈에 띈다.
삼성물산(대표이사 최치훈)이 시공을 맡은 서울 광진구 `래미안프리미어팰리스`는 지하 4층~지상 29층 아파트 2개동 규모로 전용면적별로는 ▲59㎡ 48가구 ▲84㎡A 48가구 ▲84㎡B 48가구 ▲84㎡C 96가구 ▲102㎡ 24가구 등 264가구와 오피스텔(전용면적 기준) 31~65㎡ 55실로 구성된다. 이 가운데 아파트 129가구와 오피스텔 51실이 일반분양 된다. 일반분양 물량 대부분이 중소형으로 구성돼 지역 내 실수요자들에게 인기가 높을 것으로 전망된다.
`힐스테이트기흥`은 현대엔지니어링(대표이사 김위철)이 시공을 맡아 기흥역세권 2블록에 들어설 예정이다. 이 단지는 지하 1층~지상 49층 976가구 아파트 2개동 규모로 구성되며, 전용면적 기준 ▲72㎡A 42가구 ▲72㎡B 211가구 ▲84㎡A 169가구 ▲84㎡A-1 256가구 ▲84㎡B 82가구 ▲84㎡C 128가구 ▲95㎡A 88가구 등으로 공급된다. 모든 가구가 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)로 출시되는 것이다.
GS건설(대표이사 임병용)은 경기 하남시 망월동 미사강변도시 A1블록에서 `미사강변리버뷰자이`의 분양에 나섰다. 이 단지는 지하 2층에서 지상 29층 아파트 5개동 555가구(전용면적 91~132㎡ㆍ펜트하우스 포함)로 구성된다.
메이저 건설사들의 브랜드 아파트를 필두로 분양 대전이 펼쳐지는 형국이다. 이 같은 분위기는 이달 둘째 주에도 그대로 이어질 전망이다. 분양업계에 따르면 전국 5개 사업장 4645가구가 공급된다.
분양가상한제 `사실상 폐지` 이후 건설사들은 분양가 책정과 분양 시기 등을 놓고 눈치작전을 펼치고 있어 분양 물량이 예상보다 크게 늘지는 않았다. 전체 공급량 중 수도권 물량은 ▲서울 금천구 `롯데캐슬골드파크3차` 1236가구 ▲경기 화성시 `동탄2신도시2차푸르지오` 832가구 ▲인천 연수구 `인천연수서해그랑블` 1043가구 등 총 3111가구이다.
이들 가운데 롯데건설(대표이사 김치현)이 분양하는 `롯데캐슬골드파크3차`가 눈에 띈다. 이 단지는 지하 5층에서 지상 47층 아파트 6개동 1236가구(전용면적별 ▲59㎡ 742가구 ▲84㎡ 494가구)로 조성되며, 이 가운데 1057가구가 일반에 공급된다.
또한 `동탄2신도시2차푸르지오`의 시공을 맡은 대우건설(대표이사 박영식)은 지하 2층~지상 25층 아파트 10개동 832가구를 신축한다. 전용면적 기준 ▲74㎡ 256가구 ▲84㎡ 576가구 등으로 실수요자의 선호도가 높은 중소형으로 구성된다.
분양시장이 살아나면서 청약시장도 풍년을 맞았다. 4월 첫째 주에는 서울 성동구 `왕십리뉴타운3구역센트라스1차`가 1순위 당해 지역 65.27:1의 청약 경쟁률을 기록하며 1순위 청약을 성황리에 마쳤다. 또한 경기 화성시 `동탄2신도시에일린의뜰`은 1순위 당해 지역 25.07:1, 기타 경기 109.6:1, 서울ㆍ인천 50.92:1의 청약 경쟁률을 각각 기록하며 1순위에 청약이 마감됐다.
이 외 ▲광주 북구 `이안광주첨단` ▲경기 용인시 `e편한세상수지` ▲세종 `세종3-2생활권제일풍경채퍼스트&파크` 등 총 15개 단지의 당첨자가 발표됐다.
금융결제원 등에 따르면 서울 진구 `래미안프리미어팰리스`는 1순위 당해 지역 11.79:1의 청약 경쟁률을 기록하며 청약이 마감됐다. 서울 성동구 `왕십리뉴타운3구역센트라스1차`는 총 청약자 수(1~3순위) 6024가구가 접수를 마쳐 12.98:1의 경쟁률을 기록했다.
최근 당첨자를 발표한 경기 하남시 `미사강변리버뷰자이(A1)`도 1순위 당해 지역 13.12:1, 기타 경기 120.39:1, 서울ㆍ인천 102.56:1의 청약 경쟁률을 기록하며 1순위 접수를 마쳤다.
이 외 ▲제주 서귀포시 `제주강정유승한내들퍼스트오션` ▲경기 김포시 `김포한강신도시반도유보라3차` ▲경기 용인시 `골드클래스용인역북` 등 총 10개 단지에서 당첨자를 발표했다.
[미니 인터뷰] 부동산부테크연구소 김부성 대표
부동산 전문가가 바라보는 분양시장의 현주소와 미래는?
현재 분양시장에서는 민간택지에 한해 분양가상한제가 폐지됐지만 강남권 재건축 단지들을 중심으로 한 민간택지의 분양가 상승이 현실화하기 때문에 청약 수요자들의 마음이 조급해지는 현상이 두드러지고 있다.
그동안 전세시장에 머물러 왔던 무주택자들과 청약 대기자들이 매수로 방향을 틀고 있다는 소식이 연일 보도되고 있다. 심지어 꿈쩍도 않던 30대들이 속속 매수에 나서고 있다는 얘기도 들려온다.
여기에 분양가상한제가 유지되는 수도권 2기 신도시 등 공공택지 단지들이 청약시장에 뛰어들면서 청약 경쟁률이 크게 치솟아 분양권 프리미엄도 같이 상승하고 있는 추세다.
이에 본보는 부동산 전문가인 부동산부테크연구소의 김부성 대표로부터 향후 분양시장 전망과 분양가상한제 탄력 적용 등이 시장에 미치는 영향 등에 대해들어 봤다.
"분양시장, 양극화 완화로 기존 재고주택시장보다 활성화"
"분양가상한제 `반쪽짜리 폐지` 탓에 효과 제한적… 수요자가 `최종 판단`"
"추가 규제 완화해야 `매매시장 활성화`-`전세시장 안정화` 이룰 수 있어"
부동산부테크연구소의 김부성 대표는 "분양시장은 그동안 양극화가 심화됐었는데 최근에는 다소 완화되고 있는 실정이다"며 "그 이유는 ▲청약 제도 개편으로 1순위자들이 급증한 가운데 ▲전셋값 급등 ▲초저금리 기조 ▲최근 시장 회복세에 따른 내 집 마련 수요 증가 ▲새 아파트 선호 현상 등이 맞물리면서 청약 수요자들이 거의 모든 지역이나 단지에 청약통장을 사용, 과거에는 미분양이 났을 만한 단지들도 청약 결과가 좋게 나오고 있다. 청약시장은 한동안 기존 재고주택시장보다는 훨씬 활성화할 것"이라고 앞으로의 분양시장에 대해 전망했다.
그러나 김 대표는 "수요가 많아 파급력이 큰 공공택지에서는 여전히 분양가상한제가 적용되기 때문에 분양시장에 결정적인 파급효과는 제한적일 것"이라고 진단했다. 그는 이 같은 진단을 내린 이유에 대해 "강남권 재건축 분양 단지들의 가격이 큰 폭으로 상승할 경우 주택시장에 분양가 인상 도미노 현상이 일부 일어날 수 있지만 강남권 같은 `알짜` 민간택지가 아닌 지역의 경우 무턱대고 분양가를 올리면 미분양이 날 수 있기 때문"이라고 설명했다.
그는 이어 "민간택지의 분양가상한제가 폐지돼 민간택지의 분양 가격이 상승한다면 정부가 이를 간섭할 법적인 장치가 없기 때문에 시장원리에 맡길 수밖에 없는데, 결국 시장 수요자들이 분양가에 대한 `최종 판단자`가 될 것"이라고 분석했다.
현 정부가 부동산 완화 기조를 이어 가고 있는 가운데, 시장 활성화를 위해 추가적으로 완화해야 할 규제에 대해 김 대표는 "반쪽짜리 폐지로 제한적 효과를 내고 있는 분양가상한제 폐지를 공공택지로 확대하고 다주택자들을 옥죄고 있는 종합부동산세(이하 종부세)를 폐지하거나 적어도 종부세 과세 기준을 높여야 하며, 다주택자 장기보유특별공제는 1주택자와 대등하게 하거나 혹은 기존보다 공제율을 2배 정도 상향해야 한다"고 말했다.
그 이유에 대해 김 대표는 "종부세 과세 기준은 현재 2주택자 기준인 공시가격 9억원에서 12억원 이상으로 상향하고 2주택자 이상 과세 기준도 1주택자와 차별 없이 12억원 정도로 상향해야만 `매매시장 활성화`와 `전셋값 안정` 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다"며 "이 세 가지 정책 중 최소한 2개 이상은 완화해야 시장 정상화가 이뤄질 수 있다. 이 규제들을 그대로 둔 채 다주택자들을 죄인 취급하는 한 `전셋값 급등`과 `매매시장 활성화` 두 마리 토끼를 잡는 것은 쉽지 않다"고 피력했다.
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