정부(국회 포함)는 2014년 12월 31일 「도시 및 주거환경정비법」과 「주택법」 등의 개정을 통해 주택시장을 정상화할 수 있는 방향을 제시했다. 그리고 개정된 법이 시행된 이후 주택시장에 `훈풍`이 부는 것 같아 정비사업 일선에 있는 사람으로서 주택시장에 부는 `봄바람`에 대한 기대가 자못 크다.
하지만 일반정비사업에 일괄적으로 적용되는 것은 「주택법」에서 정하고 있는 공동주택에 대한 분양가상한제의 폐지(법 제38조의2)로서 분양가상한제의 법 개정 이유가 과거 시장 과열에 신규 분양 아파트 가격이 급등해 기존 주택 가격도 끌어올리는 것을 방지하기 위해 도입됐으나, 현재 주택시장의 환경이 크게 변화돼 수도권의 신규 분양 아파트에서도 미분양이 발생하는 등 장기간 침체로 이어지고 있고, 기존 주택시장도 동반 하락세에 있어 과거와 같이 신규 분양 주택의 가격을 획일적으로 규제할 실익이 없어졌으므로 이를 보다 유연하게 적용할 필요가 있다는 것이다.
그 적용 범위를 보면 공공택지와 공공택지 외의 택지에서 주택 가격 상승 우려가 있어 「주택법」 제38조의3에 따라 국토교통부 장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역을 제외한 공동주택에 적용하고(법 제38조의2제1항), 그 외 법 제38조의2제2항 각호에서 정하는 지역에 대해서도 그 적용을 제외하고 있다. 따라서 분양가상한제를 적용받는 지역은 일반 정비사업지에 국한된다고 할 수 있다.
법 개정 이유에서와 같이 최근 주택시장은 `절벽` 상태에 가깝다. 이로 인해 정비사업지의 장기적인 사업 지연ㆍ신규 아파트의 미분양 그리고 이에 따른 전세난 등이 가중돼 정부에서 추진하는 정비기본계획은 그 효용성에 의문을 갖기에 충분하고, 사업을 추진하는 사업지는 토지등소유자 간의 갈등 증폭 및 사업성 악화로 궁지에 몰려 있다.
"`폐지`는 올바른 방향, `제한규정`은 아쉬워… 어설픈 폐지는 아니한 만 못하므로 과감한 후속 조치 필요"
이런 일련의 상황에서 분양가상한제의 폐지는 분명히 주택시장에 훈풍을 일으키리라 생각된다. 하지만 「주택법」 제38조의2제1항제2호에서 주택 가격 상승 우려가 있으므로 시행령으로 정해 정책심의위원회의 심의에 따라 분양가상한제를 적용할 수 있다는 규정이 있고, 정부는 시행령 개정을 통해 몇 가지 제한을 두고 있다. 정부가 시행령(제42조의4)을 통해 직전 3개월간 아파트 매매가격 상승률이 10% 이상인 지역이나 직전 3개월간 연속해서 아파트 공급이 있었던 지역으로서 평균 청약 경쟁률이 20:1을 초과하는 경우 등에 대해 분양가상한제를 다시 적용할 수 있도록 하고 있으므로, 정부가 정한 제한 규정은 실질적으로 분양가상한제 폐지의 유효성에 의문을 던져 준다는 것이다.
일례로 직전 3개월간 아파트 매매가격 상승률이 10% 이상인 지역에 대해 살펴보도록 하자. 문제는 기간과 상승률에 있다. 필자의 사업지는 지난 5년간 사업성이 50% 이상 감소돼 사업 자체의 지속 여부에 대해 장기간 고심해 왔다. 그리고 최근 추진되고 있는 각종 정책이 확정ㆍ적용된다고 해도 사업성인 비례율이 70% 수준이다. 따라서 막연히 직전 3개월간으로 5년 이상을 좌지우지할 수는 없다 할 것이다.
또한 상승률이 10% 이상인 지역에 대해 다시 적용할 수 있다는 말도 논리에 전혀 맞지 않다. 앞에서와 같이 사업성이 반 토막 난 상태에서 그 상한선을 10%로 정하고, 이를 잣대로 적용 여부를 판단하는 것도 우스운 것이다. 일반 법인의 이익률이 10% 이상 된다는 이유로 국민의 생필품 가격을 국가가 심의해 정하는 것이 자유시장 논리에 과연 맞는지 묻고 싶다.
따라서 정부는 「주택법」 개정 이유에서 분양가상한제의 폐지 이유로 기존 주택시장과 달리 현재의 주택시장이 크게 변화해 규제할 실익이 없다고 하나, 말미에 유연한 적용이 필요하다는 이유를 들어 법 개정 시 주택 가격 상승 우려가 있는 경우 제한할 수 있는 규정을 둔 것으로 보인다. 하지만 최근의 주택시장 상황은 일시적인 문제라기보다 장기적으로 지속된 정책의 부재에 기인한다 할 수 있으므로 시행령으로 제한 규정을 두는 것은 문제가 있음이 분명하다.
현재의 주택시장의 상황을 정확하게 반영한다면 분양가상한제는 반드시 폐지돼야 한다. 그런데 제한 규정을 두었고, 그 한계가 광범위하다면 폐지의 의미는 더욱 퇴색된다.
결과적으로 분양가상한제 폐지는 주택시장에 훈풍을 가져와 일정 부분 주택 가격의 상승을 가져올 것이다. 그리고 침체된 주택시장이 활성화되면서 전세난도 어느 정도 제어할 수 있으리라고 생각된다. 하지만 제한 규정으로 인해 그 영향이 어디까지 미칠지는 두고 볼 일이다.
필자는 정부가 현 주택시장의 고질적인 문제점에 대한 해결책을 찾는 데 너무 안이하지는 않았나 생각한다. 정비사업의 현실을 제대로 파악했다면 과감한 개혁 정책을 내놨어야 했다. 그리고 주택시장이 정상화된 후를 생각해 단기적인 처방보다 장기적으로 개발 이익을 환수할 수 있는 방법도 찾았어야 했다.
주택시장은 분양가상한제 폐지만으로 모든 문제가 해결될 수는 없다. 분양가상한제의 폐지는 정부가 정비사업지에 부과하고 있는 정비기반시설의 기부채납 그리고 용적률 제한 등에 대한 규제를 폐지하기 위한 사전 조치로서 파격적이어야 했다.
그런데 분양가상한제의 폐지는 오히려 주택시장에 미온적인 효과만을 가져와 정부에 또 다른 후속 조치를 요구하게 되고, 정비사업지는 일시적인 효과를 사업성에 반영해 사업을 추진함에 따라 또 다른 악순환이 반복되지 않을까 우려되는 바이다.
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