[아유경제=민수진 기자] 도시정비업계는 지난해부터 심화된 정부-서울시 간 갈등에 말 그대로 죽을 맛이었다.
이 같은 악몽이 또다시 재현될 조짐이다. 이달 11일 국토교통부(이하 국토부)가 고시한 「임대주택 건설 비율 하향」에 대한 서울시(시장 박원순)의 입장이 사실상 `반대` 입장으로 인식되고 있어서다.
재개발 임대주택 비율 완화는 9ㆍ1 부동산 대책의 후속 조치로서 지난 1월 28일 이 같은 내용을 담은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령」 일부 개정안이 공포돼 오는 5월 29일 시행에 들어간다.
정부는 새로운 법령에 따라 재개발 임대주택 건설 비율이 완화되면 주택시장 침체 탓에 활로를 찾지 못하고 있는 뉴타운ㆍ재개발시장에 `돌파구`가 될 것으로 기대하고 있다. 하지만 사업성보다는 공공성에 주안점을 두고 있는 서울시의 반발이 걸림돌로 지적되고 있다.
`고래 싸움` 재현되나… `새우`는 울고 싶다
업계 "용적률 상향보다 임대주택 완화가 더 좋은데…"
사업 추진의 걸림돌로 낙인찍힌 임대주택 탓에 재개발 등 도시정비시장은 고사 직전까지 와 있다. 업계 한편에서는 용적률 상향을 통한 사업성 제고보다 임대주택을 필두로 한 공공성 지표를 낮춰주는 게 사업 활성화에 더 도움이 된다고 지적한다.
특히 지역 여건을 반영하지 못한 채 의무건설 비율이 정해져 있기 때문에 이를 낮춰야 한다는 목소리가 높다.
도시정비업계 전문가들은 세입자 등 수요층의 외면 탓에 재개발 조합원에게 부담이 되고 있는 임대주택의 의무건설 비율을 각 지자체 형편에 맞게 완화해야 한다고 입을 모은다.
또한 업계에서는 최근 국토부의 재개발 임대주택 비율 하향 조정 이후 각 지자체도 임대주택 건립 비율을 재조정하고 있는 이 기회에 현실적인 비율로 이를 다시 조정할 필요가 있다는 의견을 내고 있다.
이에 따라 각 지자체는 조합원들의 분담금을 줄이는 방법을 검토할 것으로 보인다. 그러나 재개발 임대주택 건립 비율 하향 조정이 완벽히 시행되기 전까지는 분담금이 증가하는 등의 잇따른 문제 발생이 예상된다. 임대인인 조합원들은 임대주택을 건립한 후 시세보다 저렴한 값으로 지자체에 매도해야 하는 상황이기 때문이다.
한편 지난 10일 정부 고시에 따라 재개발 임대주택 건설 비율은 전체 세대수의 `17%`에서 `15%`로 2%포인트 낮아지게 됐다.
고시에 따르면 수도권 과밀억제권역에서 `건설하는 주택 전체 세대수의 17% 이상, 20% 이하 또는 건설하는 주택 총면적의 12% 이상 15% 이하`를 짓도록 한 규정은 `건설하는 전체 세대수의 15% 이하`로 일원화했다(가목). 수도권 과밀억제권역 이외 지역에 적용 중인 규정은 폐지됐다(나목). 두 곳(가목ㆍ나목) 외에 지역의 건설 비율 규정은 내용을 단순화했다. 이번 개정에는 일선 현장의 혼란을 방지하기 위한 경과조치도 포함됐다.
서울시 "국토부? 정부? 시장? 근데 뭐?"
"박원순 지켜라" 야당ㆍ市 반대에 `공공지원제` 도입도 `까마득`
구멍 뚫린 공공관리제 메우려 예산ㆍ회계 표준규정 강화?
9ㆍ1대책 이후 정부가 기대했던 재건축 활성화 움직임이 `기대 이하`로 나타난 가운데 재개발 건설 비율마저 서울시의 반대 조짐이 보이면서 도시정비업계는 시장 위축에 대한 우려감을 키우는 모양새다. 여기에 정부가 도입을 추진 중인 `공공지원제`가 국회의 벽에 가로막히면서 서울시 안팎에는 `버티면 이긴다`는 분위기가 팽배한 것으로 전해졌다.
실제로 작년 9월 30일 새누리당 이노근 의원이 대표발의한 도정법 일부 개정안은 상임위인 국토교통위원회에 회부(2014년 10월 1일)된지 6개월이 지나가고 있지만 처리되지 못하고 있다.
이 법안은 공공관리제의 명칭을 `공공지원제`로 바꾸고 조례 규정에도 불구하고 토지등소유자 과반수 동의만 있으면 `조합설립인가 이후`에 시공자를 선정할 수 있도록 한 것이 핵심이다. 서울시는 2010년 10월 공공관리제를 전면 시행하면서 시공자 선정 시기를 `사업시행인가 이후`로 늦춰 놓은 상태다.
업계에서는 시공자 선정 시기를 앞당기면 정비사업 전반에 속도가 붙을 것으로 기대하고 있다. 하지만 야당 의원들은 이 법이 박원순 서울시장이 있는 서울을 겨냥, 공공관리제를 `무용지물`로 만들 수 있다며 반대하고 있다. 서울시는 시공자의 개입이 진행될수록 사업의 공공성과 투명성이 훼손될 수 있다며 반대하고 있는 실정이다.
업계 한편에서는 서울시 공공관리제가 다른 지자체와의 형평성에도 맞지 않을뿐더러 최근 연이어 구속된 재개발ㆍ재건축 조합장의 비리에서 볼 수 있듯이 이 제도가 투명성 제고를 위한 수단이 될 수는 있지만 목적 그 자체가 될 순 없다고 비난하고 있다.
현재 공공관리제를 도입한 지자체는 서울시, 경기도, 부산시 등이다. 하지만 4년이 넘도록 이를 의무 적용하고 있는 서울시를 제외한 경기도와 작년 9월 17일 조례에 공공관리제를 신설한 부산시의 경우 시공자 선정 시기를 조합설립인가 이후로 하고 있다. 서울시만 시공자 선정 시기를 `사업시행인가 이후`로 규제하고 있는 것으로, 이는 오랫동안 시장의 비난을 받아 왔다.
또한 실제 지난해 정부가 9ㆍ1대책을 통해 발표한 정비사업 활성화 방안 가운데 아직 제대로 추진조차 못 하고 있는 것은 공공지원제 도입이 사실상 유일하다.
강북의 A재개발 조합장은 "재개발ㆍ재건축사업을 하는 데 있어 가장 많이 부딪히는 문제는 서울시의 공공관리제 도입으로 인해 시공자 선정 시기가 사업시행인가 이후로 미뤄진 것이다"며 "이로 인해 자금난이 심화됐고 이는 원활한 사업 진행에 차질을 빚고 있다"고 토로했다.
설상가상 서울시는 이미 구멍 뚫린 공공관리제를 메우기 위해 더욱 깐깐한 후속 조치를 내놓았다. `재개발ㆍ재건축 정비사업조합(이하 조합) 예산ㆍ회계 표준규정`이 그 주인공으로, 이는 ▲조합설립추진위원회 사업자 등록 의무화 ▲예산편성 절차 명확화 ▲예산 전용 제한 ▲현금 사용 원칙적 금지 ▲휴일 사용 법인카드 내용 증빙 및 공개 ▲용역 계약 일반경쟁입찰 원칙 ▲업무추진비 현금에서 법인카드나 실비 정산 방식 대체 ▲분기별 자금 운영 내역 조합원 서면 통보 ▲회계 처리 기준 표준화 등을 주요 내용으로 한다.
이에 서울시가 정비사업의 자금 관련 비리 방지와 투명성ㆍ공공성을 `빌미`로 공공관리제의 한계를 지적하는 시장의 목소리를 외면하고 있다는 지적이 높다.
서울시-국토부 이대로 `엇박자` 이어 가나
업계 "명확한 입장과 실효성 있는 정책 내놔라"
국토부와 서울시의 대립은 이뿐만이 아니었다.
대표적인 게 작년 말 기부채납에 관한 상한선 마련으로 불거진 양측의 갈등이다. 이 문제는 조합이 토지를 기부채납 해 기반시설 등을 지을 경우 용적률에 적용될 성과급을 지자체에서 결정하게 되는데, 서울시가 조례로 정한 용도지역별 용적률이 법적상한용적률에 미치지 못하면서 시작됐다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등에 따르면 일반주거지역의 경우 ▲제1종 200% ▲제2종 250% ▲제3종 300%까지 용적률이 허용되나 서울시 조례의 용적률 상한선은 ▲제1종 150% ▲제2종 200% ▲제3종 250%이다.
이에 정부는 서울시가 최대 40%에 가까운 기부채납을 요구해 정비사업 전반에 악영향을 미치고 있다는 입장이다. 하지만 서울시는 기부채납을 `공공기여`의 측면으로 보면 과하지만은 않다는 입장이라 접점을 찾기 힘든 상황이다.
업계에서는 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축할 때 벌어졌던 양측의 충돌에 이어 기부채납 상한선 마련 때에도 똑같은 일이 반복되자 재개발 임대주택 비율 완화를 놓고도 비슷한 문제가 발생할 것이라고 우려하고 있다.
특히 과거 서울시가 수도권 과밀억제권역 재개발 임대주택 비율을 17%에서 20%로 상향한 전례를 들며 긴장감을 늦추지 않고 있다. 당시 서울시의 이 같은 조치로 재개발 구역 내 임대주택 공급 비율이 상향되면서 서울 시내 재개발 현장 입장에선 임대주택이 전국 최고 수준의 `규제`로 자리 잡았다.
이번 국토부 고시 및 도정법 시행령 개정에 대해 서울시는 아직까지 이렇다 할 입장이나 후속 조치를 내놓고 있지 않은 상황이다.
이에 일선 조합들은 서울시의 보다 명확한 입장 표명과 전향적인 행정을 요구하고 나섰다.
강북의 B재개발 조합장은 "재개발ㆍ재건축사업에 숨통이 트이고 활성화되기 위해서는 ▲실태조사 연장 무효 ▲기부채납 비율 축소 ▲법과 규정에 맞는 절차의 적기 처리 등 시장(市場)의 가려운 곳을 긁어줄 수 있는 실효성 있는 조치가 필요하다"고 목소리를 높였다.
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